174. Mietrecht II- der neue Entwurf der Bundesregierung

00:00:03: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge vom Podcast Steinhreich.

00:00:07: Schön, dass du dabei bist!

00:00:08: Und danke, dass Du gerade zuerst.

00:00:10: Am neunzwanzigsten vierten sechs von zwanzig hat die derzeitige Bundesregierung das sogenannte Mitrecht zwei beschlossen und in den formellen Gesetzgebungsprozesse gegeben.

00:00:24: Das war echt ein Schlag ins Kontor.

00:00:27: Damals schon befürchtet, als es geheißen hat die Ministerien für Bauen und Justiz gehen an die SPD.

00:00:33: Dass das nicht gut sein wird für uns Vermieter.

00:00:36: Und ganz genau so ist es.

00:00:38: Fing damit an dass letztes Jahr schon diese Bietpreisbremse verlängert wurde auf Ende neunundzwanzig weil sonst wäre sie letztes jahr ausgefallen ausgelaufen.

00:00:49: und jetzt kam eben dieser Nachschlag und der hat's echt in sich.

00:00:54: also Ich sag's dir ganz ehrlich, hier wedelt der Schwanz mit dem Hund.

00:01:00: Das erinnert mich so ein bisschen irgendwie an Stockholm.

00:01:03: Da gab es ja auch diese Mietpreisbremsen und blablabla... Und man hat ja allgemein alles für die Mieter usw.

00:01:10: Was hat's zur Folge?

00:01:11: Es zieht niemand mehr aus!

00:01:13: Es gibt eine maximale Stagnation im Mietermarkt.

00:01:17: Manchmal dauert bis zu fünf Jahren, bis man in Wohnung findet Anstatt dass man neue Wohnungen baut Und die Vermieter stärkt.

00:01:26: stattdessen wirklich wird sich, dann heißt es immer der Arme-Meter, aber dass dann Vermietern keinen Bock mehr haben.

00:01:34: Hey das wird nicht beachtet!

00:01:36: Ich habe jetzt tatsächlich mit einigen gesprochen und die haben gesagt ja okay sie stoßen jetzt das eine oder andere Objekt ab weil sie da gewisses Klientel befürchten, mein Gott du bist nie dagegen gefeilt, dass du Mieter bekommst, die jetzt keine Ahnung alles ausreizen.

00:01:52: Aber in der Regel sind ja die Mieter benign.

00:01:56: So wie halt auch die meisten Vermieter, ich meine die meisten vermieter sind privat und das sind ganz stinknormale Leute und sie sind in der regel nicht drauf aus dass sie irgendwas ausreizen oder dass sie die leute auspressen.

00:02:08: Das ist ein kleiner Teil Und ganz ehrlich dieser kleine teil wird immer einen schlupfloch finden und bestraft werden alle anderen.

00:02:17: Das kotzt mich so an, dass ich immer an einer kleinen Menge einheit, das man sich daran orientiert.

00:02:26: Aber gut!

00:02:26: Ich will nicht in Rage reden.

00:02:28: Wir fangen mal an mit Blirteswohnen.

00:02:31: Mit Blirtestwohnend sieht die SPD als eine der größten Preistreiber an weil immer mehr mit blierte Wohnungen auf den Markt kommen.

00:02:40: stimmt zum Teil.

00:02:43: Da ist jetzt auch die große Gefahr und du weißt, dass ich immer sage verdammte Hacke wenn du dir eine Wohnung kaufst ein Hauskaufs dann kauf es so das es sich rentiert bei by entholt.

00:02:54: also du kauft es unter vermietestes ganz normal.

00:02:56: Du kannst natürlich mit blirdes mieten.

00:02:59: Du kannst kurzzeit Vermietung alles ausprobieren aber rechnen muss es sich mit der ganz normalen Vermietungen.

00:03:06: Alles andere sind Zucker.

00:03:08: Denn wenn du dein Geschäftsmodell auf sowas abstellst, auf mibliertes Vermieten, auf Kurzzeitvermietung dann kann dir das bei so einem Gesetz echt creschen.

00:03:22: Deswegen noch mal ganz eindringlich kauf dir was aber bitte stell es auf normalen Vermietungen ab und nimm alles andere als Zuckerl ja?

00:03:33: denn mit blirdes vermieten Das ist auch mit mehr Arbeit verbunden.

00:03:39: Wer mietet denn eine möblierte Wohnung?

00:03:41: Das sind in der Regel Leute, die kürzer da sind also zwei Jahre drei Jahre.

00:03:48: Dann hast du wieder ein Mieterwechsel.

00:03:51: Toll!

00:03:51: Jeder Mietterwechsel kostet Geld.

00:03:53: Du musst danach die Wohnung wieder herrichten und so weiter Und du musst wieder Mietersuchen.

00:03:58: Also jeder Mieternwechsel koste Geld das ist eine Tatsache.

00:04:02: Wenn du länger irgendwo wohnen möchtest Natürlich gehst du dann her und möchtest es dir hübsch machen.

00:04:08: Und schön einrichten!

00:04:11: Wenn jemand jetzt für zwei, drei Jahre in so einer Wohnung ist... ...dann passt ja eine so wahnsinnig toll auf diese Möbel auch.

00:04:17: Also auch das gehört zur Wahrheit dazu.

00:04:20: Natürlich gibt's welche die sagen sie miblieren das irgendwie total alt- und hässlich.

00:04:25: aber ganz ehrlich die meisten mibliens nett und hüBSCH.

00:04:29: Und Küchen.

00:04:31: nehmen wir mal die Küchen.

00:04:33: wenn Du jetzt ne Küche einbauen lassen musst als Mieter Du hast teilweise Lieferzeiten von drei Monaten bis fünf Monaten.

00:04:40: Wie schön ist es doch, wenn dann schon eine Küche drin ist?

00:04:44: Jetzt sagt der Gesetzgeber, ja!

00:04:47: Aber wenn jetzt in diesen Mitspiegeln die Küche schon mit dabei ist... Ja, dann kann man den natürlich nicht extra ansetzen.

00:04:58: Ändern sich, jeder der sich mit Mietspiegel beschäftigt weiß das.

00:05:01: Alle zwei Jahre ändert sich was.

00:05:03: also ich verstehe es sowieso nicht dass sich da die Parameter ständig ändern.

00:05:08: Mal ist eine Küche mit drin mal ist eine Küche draußen Mal ist ein Fernwärmeanschluss drin, mal ist er heraus.

00:05:16: und Ich weiß noch das gab mal eine Zeit, da war keine Difflation.

00:05:20: übrigens Da war der Miet Spiegel in München nach zwei Jahren Mit der gleichen Wohnung, wenn man die eingegeben hat war die Miete sogar niedriger als vorher.

00:05:30: Ich glaube da sind damals sogar die Küchen rausgefallen.

00:05:33: Na ja also ganz ganz blöd!

00:05:36: Jetzt hat der Gesetzgeber mibliertes Mieten nicht mehr als zehn Prozent von der Netto-Kaltmiete.

00:05:42: Gut du hast eine Wohnung, dreihundert Euro Kaltmitte darfst du dreißig Euro im Monat ansetzen für das komplett miblierte Appartement.

00:05:53: Gerade Apartments haben aber höhere Kosten gerade bei Küchen, weil die müssen extra angepasst werden.

00:05:58: Dreizig Euro.

00:06:00: Na gut sagt der Gesetzgeber!

00:06:02: Dann macht man es eben so.

00:06:03: wenn du das nachweisen kannst dann darfst Du auch die tatsächlichen Kosten ansetzen Die nachgewiesenen tatsächlichen Kosten und zwar mit ein Prozent des Wertes im Monat.

00:06:16: Also du brauchst viele viele Jahre bis sich das amortisiert.

00:06:20: in meinen Augen ist damit diese Vermietung tot.

00:06:24: Diese Vermietungsart ist für mich tot, die betrifft jetzt nicht die alten Mietverträge allerdings bei den neuen Miet Verträgen da kommen sie also da kann man die dreckigen aus und wenn man jetzt diesen sogenannten Büblierungszuschlag nicht in den Mietverdrag mit einbindet dann gilt diese Wohnung als Nichtbüblier.

00:06:46: Wenn wir das jetzt macht es kann man heilen nachträglich und man schreibt noch rein Dann sagen die okay Aber du hast es jetzt Tag heute eingetragen.

00:06:58: Die nächsten zwei Jahre gilt es trotzdem noch als unmöbliert, erst danach greift deine Klausel dein Nachtrag und du darfst diesen Möblerungstuschlag dann verlangen.

00:07:11: Es ist echt verrückt wirklich verrückt!

00:07:15: Und der Hammer ist ja dieser Referentenentwurf Damals, also der allererste Entwurf.

00:07:21: Das ist immer so ein Referenten-Entwurf und er kommt eben dann zur Beratung usw.

00:07:26: Da war noch von fünf Prozent Zuschlag auf die Netto-Kaltmiete im Gespräch.

00:07:32: Es wären fünfzehn Euro im Monat für einen Apartment mit dreihundert Euro Kaltmitte.

00:07:38: Also es ist wirklich abartig!

00:07:43: Es ist das Ganze nur bei angespannten Wohnungsmärkten, also aber klar da sind natürlich auch die wo sich die Mieter betteln.

00:07:53: So dann haben wir die Kurzzeitvermietung!

00:07:55: Auch da greift der Gesetzgeber gerne ein wer macht kurzzeit Miete?

00:08:00: Das machen die, die praktisch rübergehend da sind und bis jetzt ist es gesetzlich nicht festgelegt wie lange dieser Zeitraum ist.

00:08:14: und das haben sie gesagt, nee wir machen das jetzt ganz einfach so.

00:08:17: Sechs Monate zulässig, maximal verlängern paar auf acht Monate Und auch nur wenn es begründet ist.

00:08:23: zum Beispiel du gehst hin und du möchtest dir keine Ahnung, musst promovieren und nach sechs Monaten geht's aber nicht und dann darfst Du das bis zu acht Monate verlängert.

00:08:37: Aber alles was mehr ist darf nicht gemacht werden.

00:08:41: Auch bei Kurzzeitvermietungen, die sind eben außerhalb dieser Mitpreisbremse, sie sind da immer mibliert und da hast du natürlich auch immer wieder einen Mieterwechsel

00:08:51: usw.,

00:08:52: also wie gesagt diese Kurzzeit-Vermittung sechs bis acht Monate und wenn du dich da nicht daran hältst dann gilt es sofort wieder auf praktisch den normalen Mitspiegelniveau fällt das Ganze zurück und dein Mieter sitzt dann da drin.

00:09:13: Es kann auch nicht der Vermieter entscheiden, ob er jetzt einen Kurzzeit-Mietvertrag abschließt sondern es ist immer auf die Mietersite.

00:09:23: also wenn der ein besonderes Bedürfnis hat so einen Vertrag abzuschließen wie gesagt für sechs Monate Austauschssemester oder sonst irgendwas.

00:09:33: Meistens sind es berufliche oder studentische Projekte und die leben dann für eine Zeit lang in einer anderen Stadt.

00:09:44: Rein mit der Seite, der Gegensatz dazu das sind die sogenannten Zeitmitverträge können auch Vermieter beschließen.

00:10:00: Sie können sagen, ich vermiete dir das jetzt für zwei Jahre und nach den zwei Jahren möchte ich selber einziehen oder ich möchte gerne die Wohnung sanieren oder sonst irgendwas.

00:10:11: Es gibt dafür nur einige wenige Gründe, die tatsächlich zählen.

00:10:16: also du kannst nicht einfach sagen zwei Jahre und du musst raus, sondern du brauchst wirklich einen Grund.

00:10:21: Und wenn dieser Grund wegfällt zum Beispiel dann ist es wieder automatisch unbefristet und das übliche Schlatterer Dutch.

00:10:28: aber wie gesagt das ist Kurzzeitvermietung nur Mittelzeiten und Zeitmitverträge ist Mieter- und Vermieter.

00:10:37: So jetzt haben wir den nächsten Hammer und zwar Indexmit Verträge.

00:10:43: was wurden wir verlacht als wir in Zeiten von geringen Inflationshöhen als wir Indexmitverständige abgeschlossen haben.

00:10:55: Und was soll ich da sagen?

00:10:56: Kein Hahn hat danach geregelt, kaum ist es so dass diese Situation war ja dann im Ukrainekrieg oder während des Ukrainer Krieges das eben dann dieser Verbraucherpreisindex raufgeschossen ist und dadurch natürlich an die Inflation rauf geschossen ist plötzlich am alle geschehen.

00:11:13: um Gottes Willen!

00:11:15: Das geht ja gar nicht und überhaupt.

00:11:18: Und da muss man ja was machen.

00:11:20: De facto war so, dass vorher wenn wir vorher einen Index-Mietvertrag hatte in Zeiten mit niedriger Inflationsrate dann hast du eigentlich einen Nachteil gehabt als Vermieter.

00:11:33: Das hast du dann gemerkt, wenn der Mieterwechsel hattest, du konntest plötzlich ordentlich die Miete erhöhen.

00:11:38: Ja also die normalen Mitpreise sind eigentlich gestiegen aber dein Index- Mietvertragen hat es nicht zugelassen.

00:11:48: Es ist aber okay, weil ich finde du tust einmal deine Miete festlegen und danach ist es ja nur noch ein Inflationsausgleich.

00:11:58: Das heißt ja nicht dass Du mehr verdienst das ist ein Ininflationsausgleich.

00:12:04: Und jetzt kam eben die Bundesregierung auf die super Idee.

00:12:07: Die haben gesagt nein wir machen das so Wir decken das jetzt auf drei prozent und alles was über drei Prozent geht von der Inflierungsrate da darf nur noch die Hälfte angesetzt werden.

00:12:19: Das heißt, die Regierung zwingt dich dazu real weniger einzunehmen.

00:12:27: Deine Handwerker kosten... Die steigen natürlich!

00:12:29: Ist ja klar.

00:12:31: Die Kosten, die du hast um den Wirtschaftung aufrechtzuerhalten ob das jetzt die Hausverwaltung ist, ob es die Putzfrau ist oder der Hausmeister ist.

00:12:42: Das steigt alles.

00:12:43: aber du, du darfst nicht mehr verlangen?

00:12:47: Toll, oder?

00:12:48: Also das ist aber da was wo ich immer denke.

00:12:50: Wow!

00:12:51: Da war auch übrigens in dem Referentenentwurf.

00:12:54: die haben gesagt ne wir machen das so.

00:12:56: Das Indexmitvertrag wird gekapft auf eine Grenze von drei Komma fünf Prozent und Insofern ist es eine Verbesserung in Anführungszeichen.

00:13:06: Aber ganz ehrlich... Puh!

00:13:08: ...das ist nicht witzig.

00:13:11: Das gilt jetzt auch wieder für die Indexmit Verträge in angespannten Wohnungsmärkten.

00:13:17: Es gilt leider für alle Mitverträge, also auch für Bestehende.

00:13:22: Was mich also ärgert – alle die ich kenne!

00:13:26: Niemand von denen ist damals auf diesen vollen Betrag gegangen.

00:13:32: Also du hättest zum Beispiel um sieben Prozent erhöhen können.

00:13:35: wirklich alle, die haben gesagt hey okay wir wollen das ein bisschen abfedern Wir gehen jetzt mal, keine Ahnung.

00:13:42: Jetzt hat es gedauert bis die Löhne nachgezogen sind aber irgendwann musst du halt da mitgehen weil wie gesagt die Handwerkerkosten steigen.

00:13:52: ja auch Mensch jeder der ein Handwerter braucht der weiß das wie mittlerweile das Lohnniveau ist.

00:13:59: Das ist ja der Wahnsinn vom Material ganz zu schweigen.

00:14:02: Also echt ganz übel.

00:14:06: diese Begrenzung des Indexmitsteigerung Das ist eine wirkliche, reale Einnahmekürzung.

00:14:13: Ich kann es nicht anders sagen.

00:14:15: Das nächste war Schonfristzahlung.

00:14:17: Was ist eine Schonfristzahlung?

00:14:18: Ganz kurz das ist einfach die Nachzahlung von der Miete.

00:14:23: Wenn du jetzt jemanden kündigst weil er die Miete nicht bezahlt hat und er zahlt es nach einem Monatsmieter, dann ist das wieder ausgesetzt.

00:14:33: Und das ist echt nervig!

00:14:36: Also normalerweise hast du dann sofort eine Rheumusklage, kannst du so sagen.

00:14:40: Weil du hast die bestimmte Höhe von dem Zahlungsverzug und... Dann kannst du jemanden raus klagen.

00:14:49: Aber wie gesagt diese Klage das ist nicht dich.

00:14:52: wenn der jetzt hergeht und sagt okay dann zahle ich heute mal kurz nach ein bisschen was.

00:14:57: Ich weiß gar nicht, ich glaube gar nicht dass sie den gesamten Betrag nachzahlen müssen.

00:15:01: Ich glaube es reichen auch nur Teile.

00:15:06: Das war schon immer so oder zumindest in letzter Zeit.

00:15:10: Die Sachlage, dass eben mit dieser Schonfristzahlung die außerordentliche Kündigung unwirksam wird und außerordnlich heißt quasi fristlos das du sofort ausziehen musst und die ordentliche kündigung als Abgrenzung hat deine Kündigungsfrist führt natürlich aber auch dazu, dass der Mietvertrag beendet wird.

00:15:32: Aber auch eine ordentlichen Kündigen wegen Zahlungsverzug bleibt bislang mit einer Schonfristzahlung wirksam und das ist jetzt nicht mehr so.

00:15:45: Normalerweise, wenn du eine Kündigung machst dann kündigst du bei Zahlungsverzug außerordentlich und hilfsweise ordentlich.

00:15:54: aber in dem Fall ist es wieder neu dass beide Kündigungen nicht wirksam sind.

00:16:02: Begründung so wird Obdachlosigkeit vermieden.

00:16:07: auf welchen Rücken denn?

00:16:10: Der wird nicht optalos und du blutest dafür.

00:16:13: Also es ist unfassbar, unfassba!

00:16:17: Und dann gibt's ja die Modernisierungserhöhung.

00:16:20: also das ist diese Mieter-Höhung, die erlaubt ihr eben den Vermietern und dem Mietern wenn sie Vermieterinnen und Vermiettern ja sagen wir mal für bestimmte Modernisierungen dass Sie einfach die Miete dauerhaft erhöhen dürfen um einen bestimmten Betrag der eben anhand dieser entstandenen Kosten berechnet wird.

00:16:40: Und da gibt es die sogenannten kleinen Modernisierungsmaßnahmen und da gibt's ein vereinfachtes Verfahren bis zu einem Wert von zehntausend Euro, das gibt jetzt schon seit zwanzig neunzehn dieses Gesetz und auch diese Grenzen mit zehnteusend Euro.

00:16:59: Noch mal Modernisierung, bitte abgrenzen von Instandhaltung.

00:17:02: Wenn du heute einen Bart hast wo du nicht mehr wohnen kannst dann ist das keine Modernisierung sondern eine echte Instandlerhaltung.

00:17:09: Da muss man ganz genau abgrenzten.

00:17:11: Also bitte Schau da immer Es ist sowieso die Modernisierungserhöhungen Das muss ich nur kurz einwerfen sind echt Tricky.

00:17:19: also da musst Du echt auf jeden Buchstaben achten den du da reinschreibst.

00:17:25: Also auf jeden Fall jetzt wollen Sie das ändern, weil Sie sagen es ist ja alles so wahnsinnig teuer geworden.

00:17:31: Jetzt wird diese Wertgrenze über das vereinfachte Verfahren beim Modernisierungen auf zwanzigtausend Euro angehoben!

00:17:40: Weil alles drunter kann man eigentlich dem Mietern nicht zumuten und... Ja, das kann man ja nicht zumutten Das sollen doch die Vermieter doch mal selber reingehen.

00:17:54: Es ist natürlich so bei zwanzigtausend Euro, also da bist du schon fast wieder in der Instandhaltung.

00:17:58: Was ist Modernisierung?

00:18:02: Und es war schon so oder ist so das gerade die privaten Vermietern, dass sie von diesem vereinfachten Verfahren profitiert haben.

00:18:11: und das ist jetzt in meinen Augen ausgehebelt.

00:18:14: ich versteh's sowieso nicht!

00:18:15: Ich mein' von neunzehn bis jetzt machen die dann eine Verdoppelung.

00:18:21: Da wird mal diese Grenze verdoppelt, aber alle Indexmitverträge werden nicht verdoppelten.

00:18:27: Nein das wird alles gedeckelt und die Inflationsrate von neunzehn bis jetzt war nicht fünfzig also hundert Prozent.

00:18:36: ja es ist eine Steigerung ein Hunderprozent.

00:18:38: also es ist unfassbar.

00:18:40: Ich hoffe, ich hoffe wirklich dass es jetzt noch eine Glatsche gibt.

00:18:44: Dass man das eine oder andere gerade zieht weil nochmal damit löst man kein Wohnungsproblem und damit vergretzt man wirklich brave Vermieter und das kann doch wirklich nicht das Ziel sein.

00:18:59: ja also so viel dazu haben wir kurz besprochen.

00:19:01: und jetzt zur Aufmunterung und einfach weil es so unheimlich schön finde Nikonin von mir Das ist echt eine inspirierende Geschichte.

00:19:13: Sie wurde in den Job entlassen und stand dann da, hat nicht gewusst, wie sie das machen mit der Miete zahlen und hin und her und hat einen Job angenommen als Auslieferdienst-Fahrerin in der Früh um vier, sieben Komma fünf Tonner gefahren und hat wirklich für Mindestlohn geschuftet und vor lauter Arbeiten praktisch auch gar keine Zeit mehr gefunden Geld auszugeben Und hat dann ein Apartment gekauft, total runtergewirtschaftet.

00:19:44: Also wirklich ein Messieapartment, ein leerstehendes Messiappartement.

00:19:48: eine unglaublich tatkräftige Frau.

00:19:51: Hat da angepackt und nach ihrem Dienst mit Freunden zusammen und auch mit Handwerkern diese Wohnung komplett renoviert und saniert damit sie es kaufen konnte.

00:20:02: zu einem Sportpreis übrigens, zu einem wirklich unfassbar niedrigen Preis hat sie ihre Lebensversicherung Berlin und war dann in der Lage, dass sie das kauft und konnte es dann vermieten.

00:20:15: Sie hat die Mieteinnahmen wieder gespart.

00:20:18: Sie hatte noch mehr gespart, hat sich die nächste Wohnung gekauft – genau das gleiche wieder!

00:20:23: Und hat dieses Spiel ein paar Mal betrieben?

00:20:27: Hat dann immer wieder mal auch mal was verkauft, ja so nach zehn Jahren.

00:20:30: Zack!

00:20:30: Was verkauft?

00:20:31: Da kamen dann immer mehr Kapital rein.

00:20:33: Wohlgemerkt die Frau hat nach wie vor weiterhin ist sie für Mindestlohn-Lachtwagen gefahren.

00:20:38: Hat aber gesagt Mensch meine Rente mal, die wird so niedrig sein ich komme in die Altersarmut und ich muss es vorher versorgen.

00:20:46: Jetzt ist sie in der Rente Und jetzt sagt sie okay Ich habe hier ein Apartment Das verkaufe ich, das hat ... und von dem Erlös, vom Geld kaufe ich mir eine Wohnung im Erbauricht.

00:21:01: Die Größe ist, macht nix.

00:21:04: wenn dann die Frist nur noch ... fünf oder zwanzig Jahre ist.

00:21:10: Denn wer weiß was bis dahin ist, rein statistisch lebe ich da wahrscheinlich schon nicht mehr.

00:21:18: aber ich bekomme mehr Miete!

00:21:21: Es ist mehr Mondraum Und natürlich bekommt man für eine Wohnung im Erdbaurecht die genau gleiche Miete, wie wenn es die Wohnung im Eigentum steht.

00:21:31: Also das will ihr jetzt einfach nur so als Inspiration raushauen.

00:21:35: Sie hat gesagt sie hatte jetzt keine Kinder und sie hat keinen direkten Erben und deswegen erkauft sie sich quasi die doppelte Miete indem sie das Eine verkauft im Egentum sich eine Wohnung in dem Erdbaurecht kauft und ich finde dass ist eine unfassbar inspirierende Geschichte.

00:21:53: Es zeigt auch, wie weit einem Fleiß und Tatkraft und ja auch Visionen weiter drinnen können.

00:22:01: Das als persönlicher, als wunderbarer Abschluss.

00:22:05: Macht's gut!

00:22:06: Eine schöne Woche.

00:22:07: Ciao.