175. Summer in the City und Dachgeschosswohnungen- was gilt es vor dem Kauf zu beachten

00:00:00: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Podcast Steinreich.

00:00:04: Schön, dass du dabei bist!

00:00:05: Und danke, dass Du gerade zuhörst.

00:00:28: Ja wer kennt diesen Song nicht?

00:00:29: Wer liebt den nicht?

00:00:30: Welcher Song passt besser zu diesen heißen Tagen im Moment?

00:00:36: Gibt uns so ein tolles und positives Gefühl.

00:00:39: Tatsächlich sind diese heißen Tage ideal geeignet um Dachgeschosswohnungen zu kaufen.

00:00:46: Lass uns doch einfach mal heute über Hitze und Überschrägen sprechen.

00:00:51: Was sind Dachgeschosswohnungen?

00:00:52: Ja, die meisten sagen okay das ist das größte Manko.

00:00:57: wir haben es heiß unter dem dach und es ist schräg Es hat nichts Platz Und dann gibt's vielleicht noch nicht mal einen Aufzug.

00:01:05: Schauen wir uns das doch ganze Mal näher an.

00:01:08: was ist denn der Vorteil von einer Dach geschoss wohnung?

00:01:12: in der Regel Klar, und am Dach.

00:01:14: Man hat also niemanden über sich was sehr angenehm ist.

00:01:17: gerade wenn jemand vorher vielleicht in einem Haus gewohnt hat dann ist es nicht gewöhnt dass man auf seinen Kopf herumtrampelt!

00:01:25: Man hat viel Tageslicht in der Regel, Dachflächenfenster die sorgen einfach für viel mehr Tageslicht als zum Beispiel eine Dachgaube.

00:01:35: Dachgauben erhöhen natürlich wiederum die Wandhöhe Also die Schrägen hat man nicht so viele Schräge.

00:01:42: Man hat weniger Lärm, weil das ist wie gesagt in der Regel höher, man hat den Lärmen von unten, der verliert sich dann ein bisschen.

00:01:49: Man auch mehr Privatsphäre, ja?

00:01:53: Weil in der Regel sind die Dachgeschosswohnungen etwas größer und wie gesagt, der Verkehrs- und Lärmpägel ist niedriger.

00:02:02: Oft sind es großzügige Räume oder Innenräume und die Luft ist besser Tatsächlich oben.

00:02:10: Und man kann sie schon wirklich kreativ einrichten.

00:02:14: und einer der Riesenvorteile ist, dass die oft ein gutes Preis Leistungsverhältnis erzielen.

00:02:22: Das sind so diese Vorteile einer Dachgeschosswohnung.

00:02:28: Jetzt kommen wir mal zu den Nachteilen.

00:02:30: auch die müssen wir jetzt einfach mal darüber sprechen.

00:02:34: und einer dieser Nachteile nämlich die Hitze Die mangelnde Dämmung, die merkt man jetzt.

00:02:41: Deshalb wie gesagt ist gerade ein guter Zeitpunkt, Dachgeschosswohnungen zu besichtigen.

00:02:51: Die Sommerhitze ist tatsächlich in alten und schlecht isolierten Häusern ein richtig ernsthaftes Problem.

00:02:57: also das ist eine unerträgliche Hitze.

00:03:00: ich sage es so bis es klar Eine gute Dachisolation oder wenn du eine Klimaanlage hast, dann kannst du das schaffen, dass du die Temperatur runterdrückst.

00:03:10: Wenn du die Dachgeschosswohnung vermietest und es wird halt sauer heiß, kann dein Mieter unter Umständen auch die Miete kürzen.

00:03:20: Also bitte auch daran denken!

00:03:23: Dann musst du dir überlegen, wie machst du die Beschattung?

00:03:27: Die innen liegende Beschattung ist schlicht und ergreifend nicht so effektiv wie eine Außenlegende.

00:03:34: Es gibt zwar schon verschiedene Systeme gerade von den großen Anbietern, die wirklich gute Systeme haben.

00:03:42: Die sind da fest integriert aber auch nicht zum Schnäppchenpreis zu erhalten.

00:03:49: Gut ist, wenn man einen Durchzug machen kann im Dachgeschoss also von einem Fenster zum anderen.

00:03:55: Das ist oft der Fall, weil es eben große Räume sind und wenn alle Strecke reißen, man kann da wirklich über eine Klimaanlage nachdenken.

00:04:08: Es ist natürlich meistens in einer Mehrfamilienhaus.

00:04:10: Und wo tust du?

00:04:12: Wenn du das richtig machen willst, wenn du so ein Split Gerät hast dann hast dann Innengerät und Außengerät.

00:04:18: Wo tust du das dann hin?

00:04:20: Also, das ist jetzt auch nicht so ganz trivial.

00:04:21: Weil es muss ja außen an die Außenwand.

00:04:24: Das kann schon mit Stolpersteilen verbunden sein.

00:04:27: Du musst es quasi auf die Dachschräge drauf tun.

00:04:30: Da brauchst du die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

00:04:33: also ist nicht zu ganz trivial.

00:04:36: Wenn du jetzt dir so eine Wohnung anschaust Dann kommt es darauf an, hast du die Ostseite.

00:04:42: Dann geht's nur einigermaßen Süden und Westen.

00:04:45: Die schaust du bitte vorzugsweise dann abends an weil da staut sich schon die Hitze und dann weißt Du wie es ist.

00:04:55: Punkt.

00:04:56: Normalerweise muss man halt da abends lüften und natürlich tagsüber.

00:05:00: das ist auch klar.

00:05:01: aber wie gesagt jetzt gerade ist es ein guter Zeitpunkt.

00:05:06: im Winter ist es so.

00:05:07: Man sagt den Dachgeschosswohnungen nach, dass die natürlich im Winter kälter sind.

00:05:13: Ja das ist teilweise so, dass sie sich im Sommer schneller aufheizen und im Winter auch schneller abkühlen.

00:05:20: aber auch da ist eine gute Wärmedämmung und auch qualitativ hochwertige Dachfenster gibt es ja mittlerweile.

00:05:27: ein wirklich lösbares Problem.

00:05:30: Bei den Dachflächenfenster ist es so, dass die schlicht und ergreifend nicht so lange halten wie andere Fenster.

00:05:35: Also ich kenne tatsächlich keine Wohnung, wo nicht die Dachflechenfenster vor den normalen Fenstern ausgetauscht wurden.

00:05:42: Früher wurden sie ja oft aus Holz installiert, als Holz gemacht.

00:05:48: Es bleibt fast nicht aus, dass mal ein Fenster offen steht dann kommt feuchte rein Und dann sieht man das.

00:05:57: Dann ist vielleicht so, dass eine hohe Luftbeuchtigkeit im Raum ist.

00:06:00: Dann setzt sich das ab und dann schimmelt es.

00:06:03: Also nicht so toll!

00:06:07: Und die gehen schlicht und ergreifend schneller kaputt.

00:06:11: Die neuen Fenster sind in der Regel alles Kunststoffe.

00:06:14: also ich kenne ehrlich gesagt keinen Fensterhersteller der sagt ja er verbaut noch Holzdachflächenfenster.

00:06:21: Magst du geben?

00:06:22: Ich glaube nicht.

00:06:23: Wichtig ist, wenn du so eine Wohnung kaufst und du sagst gut die Dachflächenfenster gehören saniert schau erst mal nach in der Teilungserklärung ist es Sondereigentum.

00:06:33: leider ist es meistens Sondereientum bei den Dachflechenfenster oder Gemeinschaftseigentum.

00:06:39: Und dann spart er nicht, kauft er echt ein ordentliches Fenster das gescheit schließt?

00:06:46: Das ist eine dreifache Verglasung ist selbstverständlich.

00:06:50: Also da musst du wirklich ein bisschen investieren, aber es lohnt sich.

00:06:55: Was kosten die?

00:06:57: Die kosten vielleicht so zwischen fifteenhundert und zweitausend Euro für eine normale Größe also nicht übergroßen in den Mitzig-Kleinen mit Einbau mit allen Drum und Dranen.

00:07:08: Du kannst das von der Steuer absetzen Dein Mieter wird es dir auf jeden Fall danken.

00:07:14: Es gibt auch teilweise so Regensensoren Kann man machen, ich kenne es eher von so Luken.

00:07:24: So richtigen Dachluken quasi die so... Ich weiß gar nicht, was die heißen glaube ich Dachluken?

00:07:31: Die sind oft bei Flachtechern, die gehen dann auf und dann haben sie einen Regensensor und dann gehen sie eben automatisch zu.

00:07:38: Und gibt's glaub' ich aber hier auch.

00:07:41: Wenn du noch ein bisschen Geld übrig hast und deine Mieter willst das seine Miete dich liebt Dann machst du eine solargesteuerte Ostenbeschattung.

00:07:52: Die ist natürlich um einiges effektiver, hält viel mehr Wärme draußen und im Winter hält es eben dann auch die Wärmen drinnen.

00:08:01: Ja wichtig ist immer das Fenster schließen.

00:08:05: Das muss den Mietern eingebleut werden.

00:08:08: Was gibt's sonst noch für Nachteile?

00:08:10: oder ja sagen wir mal Tipps für die Dachgeschosswohnungen.

00:08:17: Schau dir bitte das Dach an!

00:08:21: Ist es ein Ziegeldach, dann ist es okay?

00:08:25: Ist es eine Blechdach?

00:08:26: Das kann verdammt laut werden.

00:08:29: Da empfiehlt es sich tatsächlich auch mal an einem Regentag vorbeizukommen und es kann durchaus etwas unangenehm werden.

00:08:37: diese Lautstärke Auch da ist es wieder so, je besser das Dach gedämmt ist, desto weniger hört man.

00:08:45: Das ist ja ganz klar!

00:08:48: Die Beschattung haben wir gerade gesprochen was auch gut ist.

00:08:51: Jetzt habe ich vorher vergessen, das sind Fliegengitter.

00:08:54: Es gibt spezielle Fliegenditter bei Dachfenstern und das finde ich extrem angenehm Gerade wenn du nachts dein Fenster aufmachst weil Du ja Luft bekommen willst und nachts kühlt man eben Und nachts ist die Luftkühler und da gibt's einen besseren Durchzug.

00:09:09: Da empfiehlt sich tatsächlich Jetzt mal ganz banal und rechtlich.

00:09:17: Du machst das natürlich wie immer, du prüfst erstmal gibt es für den Ausbau der Dachgeschosswohnung eine Baugenehmigung.

00:09:25: Echt?

00:09:25: Du musst es checken!

00:09:26: Es sind so viele Dach geschosse ausbaut nicht genehmigt und glaube mir nicht nur jetzt in normalen Häusern so ein zwei Familienhäuser sondern auch mehr Familienhäusern dass da nachträglich noch Ausbauten vorgenommen worden sind.

00:09:41: Also bitte check unbedingt die Baugenehmigung!

00:09:46: Und das zweite Check, die Teilungserklärung ist dieser Dachboden als Wohnung dran?

00:09:53: Es passiert immer wieder, dass es da heißt Speicher.

00:09:57: Ja, Speicher is keine Wohnung.

00:10:00: Es sind dann manchmal Nachträge, also primär werden die als Speicher bezeichnet und danach gibt es eben da Nachträge zur Teilungserklärung.

00:10:07: Da steht ihm drin.

00:10:09: gut diese Räume sowieso sind nun Wohnung XY.

00:10:13: Das sind zwei Sachen.

00:10:14: da musst du gucken weil das kann wirklich böse ausgehen Und es sind zwei vollkommen getrennte Sachen einmal des Baurechtliche und das andere des Privatrechtlichen.

00:10:26: Also dass Ich habe vorher gesagt, das Schamante ist der Preis bei den Dachgeschosswohnungen.

00:10:35: Du hast eine relativ große Grundfläche und natürlich viel weniger Wohnfläche.

00:10:40: bis ein Meter zählt gar nicht bis zwei Meter zu Hälfte.

00:10:44: Aber du kannst schon mit Flächen zwischen ein und zwei Meter, da kannst du was anfangen.

00:10:50: Und für diese ganz niedrigen... Also wenn es jetzt unter einem Meter ist das nicht so oft.

00:10:55: Ganz ehrlich!

00:10:56: Da kann man auch mit Einbauschränken oder sonst was, kann man das eigentlich wirklich ganz nett machen und dann auch mit Stauräumen versehen.

00:11:05: Ja, das kann man kreativ lösen.

00:11:07: Also an Stauraum hat man tatsächlich bei Dachgeschosswohnungen mehr.

00:11:13: Unkünstig ist es natürlich wenn einer nur hohe Schränke hat mit zwei Meter vierzig Höhe.

00:11:19: der tut sich dann eher hart mit der Möblierung da muss man eben gucken.

00:11:24: also die Möbblierung ist insgesamt eher eine Herausforderung bei dachgeschOSS Wohnungen als eben bei ganz stinknormalen Wohnungen.

00:11:33: Ansonsten, ich muss sagen.

00:11:35: Ich liebe tatsächlich Dachgeschosswohnungen!

00:11:40: Man hört den Regen natürlich schon mehr, weil wenn der dann sonst aufs Fenster klopft und so... Also ja, ich finde es hat irgendwas Heimeliges.

00:11:47: Und nochmal, wenn das alles gut gedämmt ist und du ordentliche Fenster hast, dann ist eine Dach-Geschossw Wohnung.

00:11:54: was wirklich, wirklich schönes kann ich nur empfehlen.

00:11:59: Wird auch geschätzt von den vornehmlich Jüngeren, weil die halt doch teilweise oben liegen und dann keinen Aufzug haben.

00:12:08: aber es macht ja nichts mites zu eben an jüngere Personen.

00:12:13: Ja so viel zum Sommer, so viel zur Dachgeschosswohnung.

00:12:18: Ich hoffe, es hat dich animiert jetzt dir mal so eine Wohnung anzuschauen.

00:12:23: Denn nochmal – Es ist was Schönes!

00:12:25: Man muss nur einige Dinge beachten und wenn du tatsächlich feststellst hey das ist einfach wahnsinnig heiß hier und das andere passt jetzt auch nicht so ja überhaupt keine Stellflächen oder zum Beispiel oder sonst irgendwas Hey dann lass es und schau dir die nächste an.

00:12:43: In diesem Sinne ich wünsche dir wunderbar entspannte Mai Tage noch oder Maiabende viel mehr.

00:12:50: Genießt die Zeit und wir hören uns in vierzehn Tagen, ciao!