176. Kauf bricht nicht Miete

00:00:07: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge vom Podcast Lennreich.

00:00:10: Schön, dass du dabei bist!

00:00:11: Und danke, dass Du gerade zuhörst heute den Dauerbrenner Thema der Miete unter Verkauf, der Mieter Unter Kauf Kauf bricht Miete nicht, du kennst diese Sprichwort und diese Tatsache.

00:00:26: Und ich habe schon öfter glaube ich darüber gesprochen.

00:00:29: aber es kommt eben immer und immer wieder und wenn Du investierst, wenn Du reinvestieren willst dann wirst Du unweigerlich auf diese Thematik stoßen.

00:00:40: Wir haben auch gerade wieder so ein Fall der mich jetzt nicht so toll und so glücklich finde.

00:00:46: da erzähle ich dann nachher gleich was drüber Und das war der Auslöser tatsächlich, warum ich das jetzt heute hier bringe.

00:00:56: Witzigerweise hat der Georg Ordner, ist ein Freund immobilien Experte und auch Verkaufstrainer kürzlich dieses Thema aufs Tapet gebracht und eben auch gesagt im deutschen Mietrecht sitzt nun mal der schwierigste am längeren Hebel wenn du eine vermietete Wohnung hast Also du bist der Eigentümer, du bist vermeintlich der Chef.

00:01:21: Ich sage extra-vermeintlich weil rechtlich alles Logo gehört dir aber das Mitrecht ist eben ganz schwer und auf den Mieter zugeschnitten.

00:01:36: Und wenn du jetzt dann da hergehst und sagst, hey überhaupt lieber Mieter ich verkaufe das jetzt.

00:01:42: Und vollkommen unsensibel vielleicht auch noch aus der Angst mit von der Konfrontation raus gleich mal ihm aufzeigst dass er ja praktisch parieren muss Dann wirst du es schwer haben als Verkäufer.

00:01:58: Also macht den Mieter zu deinem Freund auch in schwierigen Situationen.

00:02:03: Ich meine, du willst ihm ja nichts Böses!

00:02:05: In der Regel hast Du mit dem eine gute Zeit gehabt.

00:02:08: wie gesagt ne Win-Win Situation.

00:02:10: er bezahlt regelmäßig die Miete und er hat eben dafür die Wohnung und vielleicht auch die eine oder andere Freiheit.

00:02:20: Wie sich diese Miet.

00:02:27: Ich habe jetzt gerade den Fall.

00:02:47: Da wird ein Haus verkauft, das Haus ist also wirklich unterirdisch.

00:02:51: Es ist wahnsinnig renovierungsbedürftig.

00:02:53: Das lebt eine Familie drin mit drei Kindern und der Vermieter sagt ja Mensch ich habe das eigentlich an einem Unternehmer vermietet und er hat es untervermietet und da sind die Untermieter und die gehen dann raus und wunderbar und alles gut.

00:03:08: Ich sage ja ist das wirklich so?

00:03:10: ja ja ja alles gut?

00:03:13: Also dann Ich sage genau zur Sicherheit, ich hätte das schon gerne schriftlich.

00:03:18: Manchmal bin ich ja ein kleiner Kaka-Gründenkaker und die Mieter oder Untermiete oder whatever, die sollen es doch bitte unterschreiben.

00:03:28: Also jetzt war das jemand der hat sich nicht so wahnsinnig gut darum gekümmert um das Ganze Und dann sagt's mir Ja ja, dieses geschickte Hördes von den Mietern nix.

00:03:38: und plötzlich kam die Antwort Puh!

00:03:42: Wir brauchen noch Zeit.

00:03:44: Also Tatsache ist, ich hätte den Käufer.

00:03:47: Der braucht es für sich, der prüft die Finanzierung gerade bzw.

00:03:50: die kriegt er auch alles gut.

00:03:53: nur der Will und muss unbedingt selbst einziehen So!

00:03:57: Und jetzt kommt diese Keule das eine Familie sagt ne wir können nicht ausziehen Wir würden gerne ausziehen aber wir finden nichts.

00:04:07: Ja toll also das hat er dann auch geschrieben Sie würden gerne ausziehen, sie finden nichts.

00:04:14: Klar das ist sehr günstig es ist sehr einfach aber dafür eben auch sehr günste.

00:04:21: und was machen wir jetzt?

00:04:24: Jetzt haben wir gesagt okay bitte ich will erst einmal die Mietvertrag sehen mit dem Unternehmer.

00:04:28: Jetzt hat sich herausgestellt dass dass mit einer Privatperson geschlossen worden ist.

00:04:35: Da stand überhaupt nichts drin von Unternehmern, es war eine Befristung drinnen.

00:04:39: Der Grund für die Befristungen war ... Na ja okay, wenn das so wäre kann man's vielleicht zu nehmen aber die Befristung würde erst in zweieinhalb Jahren enden und dann noch falsch angekreuzt einmal, dass es nicht gekündigt werden kann und gleichzeitig angekreuzt.

00:04:59: Aber ja, es darf schon gekündigte werden.

00:05:02: Also ganz blöd.

00:05:03: Es war ein beiderseitiges Kündigungsverzicht, war angekreuzt auch.

00:05:08: Dann sagt er ja genau das war ja dann so.

00:05:11: vor ein paar Monaten hat der gesagt er steigt aus dem Mietvertrag aber der andere bezahlt ja weiter und es ist ja alles easy und alles toll.

00:05:19: Super!

00:05:19: Es gibt also keinen Miet Vertrag mit den derzeitigen Mietern Und diese Mieter sind ja nunmehr nicht mehr Untermieter, denn es gibt tatsächlich einen Schriftverkehr, wo drin steht, dass der eine aussteigen will und der andere einverstanden ist.

00:05:35: Das Mitverhältnis endet.

00:05:37: Und damit sind zumindest nach meiner pessimistischen Rechtsauffassung die Untermiete zu Mietern geworden.

00:05:47: Ein mündlicher Mietvertrag, das glaub ich weißt du oder musst du wissen ist auch ein Miet Vertrag und damit haben wir ganz automatisch einen unbefristeten gesetzlichen Mietverdrag.

00:05:59: Ist jetzt nicht so schlimm möchte man meinen weil in dem Fall war es so dass die noch nicht so lange drin wohnen.

00:06:05: ersten paar Monate.

00:06:06: aber ganz ehrlich wer setzt denn die Familie auf der Straße?

00:06:13: Welcher Richter?

00:06:14: wie soll denn das Ganze funktionieren?

00:06:17: Und noch mal, das sind keine bösen Menschen oder was?

00:06:19: Sondern sie haben gesagt wir finden einfach nichts.

00:06:23: Zumindest auch Nichts Was deren Budget entspräche.

00:06:29: also Ich sag's gleich Spoiler.

00:06:34: ich war keine Ahnung bis es enden wird.

00:06:36: Ich hab gesagt mir bei was fürs machen ja wenn da nix findet oder wenn die nix finden.

00:06:42: ich habe jetzt Ich habe schon gesagt, mal angeregt dass noch ein Anwalt spricht und einfach mal überhaupt das ganze Szenario sich anschaut.

00:06:50: Damit der rechtssicher weiße Eigentümer wo stehe ich?

00:06:54: wie machen wir es?

00:06:56: Natürlich hilft eine Unterstützung bei der Suche nach einem neuen Domizil.

00:07:01: Was hat das zur Folge?

00:07:03: Das ganze verzögert sich wieder und das in Zeiten steigender Zinsen, und das ist halt einfach wirklich, wirklich übel!

00:07:10: Und ich bin ehrlich gesagt auch schlink sauer weil ich mir denke verdammte Hacke, das wäre alles vermeidbar gewesen.

00:07:18: Ich mein gut vielleicht weiß man es nicht dass man verkaufen will sondern erst sechs Wochen später ja okay aber Ganz ehrlich, ich bitte dich herzlich.

00:07:30: Wenn du in so einer Situation bist und denkst ja da helfe ich dem der hat immer die Arbeiter drin und dann übernimmt er halt einmal so ein Arbeiter mit Familie.

00:07:39: Bitte mach dann einen Mietvertrag Und einen der gültig ist von mir aus einem befristeten.

00:07:48: Jetzt ist die Situation, also im vorhergehenden Mietvertrag war auch nicht in Ordnung stand drin.

00:07:54: Der Mieter müsste die ganzen Renovierungen übernehmen.

00:07:56: deshalb war es eine saugünstige Miete Ja aber jetzt sind wir wie gesagt nach meinem Rechtsempfinden in einem ganz normal unbefristeten Mietverhältnis und das heißt die sämtliche Renovierungsarbeiten und Reparaturen obliegen dem Vermieter.

00:08:15: Also eine wirklich ungute Situation.

00:08:19: Und was wäre jetzt noch das Schlimmste?

00:08:23: Der schlimmste wär, wenn du jetzt hergehst und sagst, boah du böse Mieter!

00:08:29: Du musst jetzt raus und ich schikaniere dich und ich überziehe dich mit einer Klage usw.

00:08:36: Ich meine, was ist die logische Folge?

00:08:38: Genau, Druck erzeugt Gegendruck.

00:08:41: Was macht der?

00:08:41: Der kriegt natürlich Unterstützung Und dann geht er auch zum Anwalt, dann geht es hin und her.

00:08:46: Dann gibt's zwar Gericht!

00:08:48: Ich meine die beiden einzigen Kündigungsgründe sind ja eine Verwertungskündigung.

00:08:54: Das heißt der Fährkäufer kann sagen Mensch ich bin auf das Geld angewiesen.

00:08:57: Ich muss verkaufen aber mit den Mietern kann ich nicht verkaufen.

00:09:02: Trotzdem schwierig wenn man jetzt sicher wie das ausgeht ob man wirklich jemanden richter findet der sagt okay Es müssen fünf Leute ausziehen.

00:09:12: Die zweite Kündigungsmöglichkeit ist eben Eigenbedarf.

00:09:16: Und ich meine, das ist ein Haus und wenn du dann als einzelne Person oder nur zu zweit oder gar zu dritt einsinn möchtest bin ich mir auch nicht sicher ob dann ein Richter sagen würde ja okay Du hast recht!

00:09:33: Du darfst rein und die müssen raus.

00:09:35: also wirklich ich weiß es nicht Ich kann's nichts sagen.

00:09:39: Wir müssen mal gucken, wie das Ganze ausgeht.

00:09:41: Aber es ist wirklich eine ganz saublöde Situation.

00:09:47: Denn was passiert denn jetzt?

00:09:50: Der Preis sinkt und zwar gewaltig!

00:09:53: Denn derjenige, der sich kauft, er kauft sich Ärger ein.

00:09:59: Das heißt bestenfalls in zwei Jahren ist dieses Gerichtsverfahren durch, wobei man nicht weiß, wie's ausgeht... In dieser Zeit hat er eine unterirdische Miete Und er hat den Ärger am Hals.

00:10:14: Er braucht eine Anwalt!

00:10:17: Wenn ich jetzt so ne ganz allgemeine Einwertung mache, dann gibt es immer einen Abschlag für Mieter und der ist normalerweise so acht Prozent vergisses Das ist mehr als das doppelte.

00:10:29: Es sind wirklich statistisch gesehen zwischen siebzehnundzwanzig Prozent Verlust des du hast wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet ist Je nachdem, wie wahrscheinlich es ist, dass man entweder eine solche Miete hat.

00:10:47: Dass man tatsächlich das als Renditeobjekt verkaufen kann oder dass die Mieter drin sind, die jetzt nicht rausgehen wollen und das wäre aber Eigenbedarf.

00:10:58: Und deshalb wirklich mein Tipp geht wahnsinnig freundlich mit den Mietern um erklärtes denen helft doch denen dann beim Auszug unterstützt sie dass die keine Lust haben.

00:11:11: Eine Immobilie, ein Heim!

00:11:13: Es ist ja deren Zuhause, deren Heim zu verkaufen oder zu verlassen irgendwo hinziehen wo sie nicht sein wollen vielleicht?

00:11:21: Wo die Kinder rausgerissen werden aus ihrer Umgebung, Außensportverein, vielleicht aus der Schule, wo man jetzt vielleicht Jahrzehnte gewohnt hat und dort auch zu Hause ist und jetzt im Alter noch mal versetzt wird und raus gerissen wird... Der Mensch ist ein Gewohnheitstier.

00:11:38: Also das Ganze ist nicht so trivial und deshalb mit Freundlichkeit, mit Nettigkeit, mit Verständnis kommt man hier auf jeden Fall weiter.

00:11:50: Das heißt nicht dass du dich nicht rechtlich beraten kannst.

00:11:53: Das würde ich immer und auf jeden fall machen weil... Ich meine Du musst ja wissen wo du stehst aber dennoch vielleicht kann man also einfach mit den Leuten reden.

00:12:03: die Kommunikation ist wirklich das A und O. Es wird dich auf jeden Fall was kosten.

00:12:08: Das muss ich einfach so sagen, ja?

00:12:09: Entweder du gibst dem Käufer so nach im Preis, dass das eben ... dass ein Schmerzgelindert wird oder du gibts die Mietergeld und da wirst Du nicht mit drei, viertausend Euro davonkommen.

00:12:25: sag' ich jetzt einfach mal so Umzug kostet Geld.

00:12:28: Das sind ja auch alles Kosten.

00:12:29: Sie haben, sie wollen die aneht haben Neue Küche vielleicht usw.

00:12:34: Also Schwieriges Thema und es ist ja nicht nur so, dass die jetzt sagen, sie blockieren dich beim Ausdruck.

00:12:43: Nein!

00:12:43: Die können dich schon ausbremsen bei der Besichtigung.

00:12:48: Dann sind Sie kurzfristig krank geworden?

00:12:50: Du stehst da und möchtest mit deinen Interessenten rein.

00:12:54: Könst du dich reinlassen?

00:12:55: Kurzfristig krank?

00:12:57: Was machst denn dann?

00:12:59: Und dann musst du vielleicht alles schriftlich bringen.

00:13:02: Und dann hast du's gemacht... So wie es im Mietvertrag vielleicht steht, drei Tage vorher spätestens.

00:13:09: Und dann bist du wieder da?

00:13:11: Aber heute hat er eine andere Krankheit!

00:13:14: Also ganz, ganz schwieriges Thema und deshalb mein ultimativer Rat bitte, bitte nimm deine Miete mit wenn das Kind in Brunnen gefallen ist und wenn du in der Situation bist dass du noch was retten kannst oder... Du vermietest Neu, dann gestalte deine Verträge mit einem ganz klaren Kopf und Verstand.

00:13:42: Lass dich auch hier nicht von Emotionen leiten, dass du sagst, ach Gott der tut mir ja so leid oder die tut mir so leide oder die Familie tut mich so leit.

00:13:50: und nee ich brauche das Geld jetzt nicht es passt schon genügend rein.

00:13:54: wir werden uns dann schon einig und ja das reparierst halt selber und ja du gehst an ne die gehen nicht.

00:14:05: Also heute wieder etwas leicht depressiv vielleicht, ja.

00:14:11: Es ist nichts unmöglich und auch das ist händelbar.

00:14:15: nur es ist einfach eine große Gefahrenquelle und es kann unter Umständen wahnsinnig viel Geld kosten.

00:14:22: deshalb auch hier gilt eine gute Vorbereitung ist alles.

00:14:28: in diesem Sinne wünsche ich dir nur nette Meter Eine supergute Kommunikation, so dass alles glatt läuft.

00:14:37: Wir hören uns nächste Woche übernächste Woche für die Woche.

00:14:40: Tschüss!