177.Die unbequemen Seiten der Vermietung

00:00:07: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge vom Podcast Steinreich.

00:00:11: Schön, dass du dabei bist und danke, dass Du gerade zuhörst!

00:00:14: Ja auf die letzte Folge kamen einige Anfragen per E-Mail und ein paar Geschichten wurden auch erzählt und ein Paar Fragen sind aufgekommen, die ich hier jetzt gerne mal kurz beantworte.

00:00:27: Klar, dass das Thema natürlich jeden beschäftigt.

00:00:30: Der investiert außer erkauften Grundstück und ein Wald oder eine Wiese oder sonst irgendwas.

00:00:34: aber ansonsten hast du es immer mit Pechtern und Mietern zu tun Und diese sollten idealerweise deine Geschäftspartner sein.

00:00:43: Sie müssen nicht mit dir befreundet sein Aber seh die nicht als Melku an Sondern die finanzieren dein Investment.

00:00:52: Sei ihnen gegenüber wohlwollend sei manchmal auch unbequem, wenn es sein muss.

00:00:59: Ich weiß dass das nicht so einfach ist.

00:01:01: man möchte ja eigentlich geliebt werden sag ich mal.

00:01:05: also man möchte die privaten Mieter.

00:01:07: gibt's echt Statistiken drüber die erhöhen am wenigsten Weil die sagen, hey es läuft alles.

00:01:13: Es ist alles smooth.

00:01:14: also ich höre nix und sehe nichts und die Miete kommt.

00:01:17: und naja das könnte schon ein bisschen mehr sein.

00:01:19: aber ja ich will jetzt die Mieter auch nicht verärgern.

00:01:24: Ich meine du musst immer dran denken.

00:01:25: wenn du dir heute einen Handwerk erholst dann kostet der mehr als vor fünf Jahren Und in drei jahren wird er auch teurer sein als jetzt und Du wirst immer irgendwann irgendwas reparieren müssen.

00:01:37: Das kannst du nicht auf den mitte umlegen.

00:01:39: das kannst du zwar steuerlich gelten machen, aber dennoch du musst es bezahlen.

00:01:45: Das heißt du musst mitgehen!

00:01:48: Du musst mit der Inflation mitgehen damit du halt wirklich auch auf der Höhe bist wenn tatsächlich diese Reparaturen fällig sind und du was bezahlen musst und natürlich immer hinterher hängst.

00:02:04: Ja, das war natürlich dann schon ein paar Fragen.

00:02:06: ging es um die Mieterhöhung oder überhaupt um Mietverträge.

00:02:10: Wann ist eine Miet-Erhöhungen zulässig?

00:02:13: Das ist immer sowieso nur eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

00:02:18: Das ist die Voraussetzung.

00:02:20: Also du kannst nicht hergehen und sagen ja ich habe zwar schon überdurchschnittlich viel aber das will ich noch mehr.

00:02:26: Das funktioniert nicht beim normalen Miet Vertrag.

00:02:30: Dann kannst du es machen bei Modernisierungsmaßnahmen, aber da auch Achtung das geht nicht bei Staffelmiete oder bei der Indexmiete.

00:02:38: Das heißt wenn Du jetzt neu was kaufst dann überlege Dir bitte sehr gut was Du für einen Mietvertrag machst wie Du den auskleidest und wie Du mit den Modernisierungen umgehst.

00:02:50: Entweder Du machst es vor dem Übergang nutzen lassen Also sprich, du gehst zum Notar.

00:02:57: Du vereinbarst mit dem Verkäufer das du schon renovieren möchtest.

00:03:03: und eben vor diesen Übergang nutzen lassen kannst du schon renewieren und das zählt nicht zu diesem Fünfzehn Prozent vom Gebäudewert also wohlgemerkt nicht vom Kaufpreis sondern vom Gebärdewert Und kannst du vorher absetzen und danach hast du eben drei Jahre lang diese fünfzehn Prozent ohne Mehrwertsteuer vom Gebäudewert, die nicht überschritten werden dürfen.

00:03:30: Da echt aufpassen!

00:03:32: Ein Euro drüber und alles ist weg ja?

00:03:35: Und du bist in der Abschreibung damit.

00:03:38: Also das ist die Voraussetzung.

00:03:41: Generell ist es maximal wenn die Miete ein Jahr lang unverändert geblieben ist dann darfst Du erhöhen Und innerhalb von drei Jahren, höchstens bei den Brennpunktschritten, aber das klingt so negativ.

00:04:01: Bei einigen Städten sind es eben nur fünfzehn Prozent alle drei Jahre.

00:04:06: Ob du jetzt in die Fünfzehn-Prozent-Grenze reinfällst oder in die Zwanzigprozent, da kannst du anrufen bei der Stadt

00:04:13: bzw.,

00:04:14: wenn du das googlst dann hast du das sofort!

00:04:19: Dann gehen wir mal davon aus, du hast dich entschieden.

00:04:24: Du bist in ein bestehendes Mietverhältnis reingerutscht, sagen wir mal so das kein Index-Mitvertrag ist sondern ganz normaler Mitvertrag mit einem gesetzlichen bis überall auch so zum Kaufen gibt.

00:04:38: dann musst du diese Mieterhöhung begründen.

00:04:42: also wir haben gesagt du passt sie an ortsüblich oder versuchst in die Nähe zu kommen.

00:04:47: Und dann musst du sagen, ja okay was ist denn die ortsübliche Miete?

00:04:51: Also entweder du hast hier einen qualifizierten Mitspiegel wie es die meisten großen Städte haben.

00:04:57: Die kleineren Städten nicht weil's doch relativ teuer ist den herzustellen und da mussten wir immer up to date halten.

00:05:04: also das ist jetzt nicht so trivial für die Kommunen.

00:05:07: also ein aktuellen Mitspiegel.

00:05:09: meinetwegen hast auch einen nicht qualifiziert mit Spiegel Aber der Qualifizierte ist besser.

00:05:15: Oder du hast drei vergleichbare Wohnungen und da ist es schon bei der ersten Schwierigkeit, was ist vergleichbar?

00:05:23: Definiere Vergleichbarkeit!

00:05:25: Ist etwas, was drei Straßen weiter ist vergleichtbar, ist etwas, das vielleicht ein bisschen größer oder kleiner ist, ist das vergleichba... Also du kannst es immer versuchen.

00:05:37: ich würde's immer so machen.

00:05:39: Du kannst es auf mehrere Arten versuchen, entweder du schaust in die einschlägigen Portale wie jetzt.

00:05:47: Das ist da die Namen nicht nennen und schaunst wie die Wohnungen angeboten werden.

00:05:51: Du kannst über die Hausverwaltung gehen was eigentlich auch ganz smooth ist und fragen hey gab's den Neuvermietungen?

00:05:58: Und wissen Sie wie diese Mieten, was die Miete bezahlen?

00:06:04: also da gibt es verschiedene Möglichkeiten wie du an diese Werte kommst.

00:06:09: Du kannst ein Sachverständigengutachten machen lassen.

00:06:13: Das ist sicherlich die teuerste Art und ich würde sie als Ultima Ratio nehmen, weil... Ich würde Sie nur dann nehmen wenn der Mieter diese drei vergleichbaren Wohnungen nicht anerkennt, weil das ist heute teuer schlicht und ergreifend.

00:06:27: Dann gibt es aber auch so Mietdatenbanken.

00:06:30: manchmal muss man gucken ob eine da ist.

00:06:33: Auf jeden Fall brauchst du Vergleichsangebote.

00:06:38: genau Dann ist auch ganz wichtig, du musst ein Mieterhöhungsschreiben aufsetzen.

00:06:44: Also du kannst nicht zu der Miete gehen hier sich auf die Couch setzen und sagen hey ich würde gerne die Mitte erhöhen, wirst du einverstanden?

00:06:51: Der sagt dann ja bitte unterschreib mir das geht schon mal überhaupt nicht.

00:06:57: also es geht schon deshalb nicht unabhängig davon was drinnen steht dass du musst ihm Zeit lassen, das zu prüfen.

00:07:04: Weil ansonsten kann es dir passieren, dass der sagt hey nee will ich doch nicht, ich ziehe meine Unterschrift zurück, ich nehme das Widerspruchsrecht in Anspruch.

00:07:17: da ist es schwierig zu differenzieren.

00:07:18: also Widerspruch einlegen kann der tatsächlich wenn du mehrere Wohnungen in der Vermietung hast wenn du quasi gewerblich tätig bist eine Grauzone.

00:07:31: Aber sobald du mehrere Wohnungen hast, könnte sich der Mieter herausreden dass er sagt Du musst ihm das Widerspruchsrecht gewähren.

00:07:39: also deswegen würde ich aufpassen.

00:07:42: Also was muss rein in die Mieta-Höhung schreiben?

00:07:45: Natürlich die Anschrift und das Datum Und zwar alle Mietern!

00:07:50: Nicht jetzt nur E-Mann, E-Frau, Kinder oder was weiß ich... Alle Miete im Mietvertrag drin stehen, die müssen in dem Mieterhöhungsschreiben auch genannt werden.

00:08:01: Dann muss der neue Mietbetrag rein und die Differenz bis zur bisherigen Miete.

00:08:07: dann die Begründung.

00:08:10: Du kannst es natürlich wenn du jetzt über ein Index gehst.

00:08:13: Du musst das ja immer reinschreiben den auch die Indexerhörung musst du begründen.

00:08:21: Dann musst du die Frist reinschreiben, also das geht ja frühestens zum Beginn des dritten Monats nach Zugang.

00:08:34: des Mieters einholen.

00:08:36: Also du brauchst es nicht bei der Staffelmitte natürlich sowieso nicht und auch nicht beim Indexmitvertrag, weil da hat er ja schon zugestimmt.

00:08:43: aber wenn du jetzt nach dem Mitspiegel zum Beispiel das begründest dann musst du dir die Zustimmung einholn.

00:08:50: also bittest du um die Zustimmung.

00:08:52: hier hat's aber der Gesetzgeber so geregelt dass er gesagt hat Wenn der Mieter die erste Erhöhung zahlt, dann hat er es damit stillschweigend akzeptiert und hat zugestimmt.

00:09:05: Also das gilt als Zustimmung muss also nicht nervös werden wenn der das nicht zurückschickt.

00:09:12: Wenn du Modernisierungen hast da möchte ich nur noch einfach mal dran erinnern dass auf jeden Fall auf dem Paragrafen Du weißt ja, das hat dann doch noch einen größeren Rattenschmanz vorher und nachher, den du beachten musst.

00:09:30: Aber es wird jetzt hier zu weit führen.

00:09:33: Also das ist ganz wichtig!

00:09:36: Diese Zustimmungsfrist?

00:09:38: Das ist bis Ende des zweiten Monats nach Zugang.

00:09:42: also da muss er zustimmen oder eben überweistern Denn ab dem dritten Monat nach Zugangs ist es wirksam.

00:09:51: Der Mieter Der hat einen Sonderkündigungsrecht.

00:09:56: Normalerweise hatte ein Mieter sowieso nur diese drei Monate Kündigungsprist, aber eben hier hatte noch mein eigenes Sonderköndigungsrecht und zwar bis zum Ablauf des zweiten Monats.

00:10:06: nach Zugang hatte er die Möglichkeit zu kündigen zum Ablauf des übernächsten Monats.

00:10:13: Das auch einfach noch mal kurz beachten.

00:10:16: Wichtig ist für dich zu wissen, wenn der Meter einmal eine Mieterhöhung akzeptiert hat, dann kann er nicht hergehen und kann diese wiederrufen.

00:10:26: Also das geht nicht!

00:10:29: Einfach nur nochmal kurz und knapp die Mietergöhrung.

00:10:36: Ja, dann können wir noch ein paar Fragen beantworten.

00:10:39: Und zwar hat einer gefragt... Der hat immer so einen Meter, der war eine Garage und so eine Gartenhütte und er hat auch die Garten-Hütte benutzt.

00:10:48: Die ganze Zeit hat nichts dafür bezahlt aber hat sie halt knapp zehn Jahre oder was benutzt?

00:10:54: Und jetzt wollte sie ihm wegnehmen weil er das eben als Lagerfläche selber gebraucht hat und da wollte es ihn nicht geben.

00:11:01: Er gesagt ne!

00:11:02: Das ist ein Gewöhnungsrecht.

00:11:04: und den Schuppen, diese Gartenhütte die Bilder behalten weil er sich schließlich schon immer genutzt hat.

00:11:11: Und da sind wir wieder, oder erinnert sich an die Küche vergleichbar nicht in der Miete sondern in der Laie.

00:11:21: wenn etwas kostenfrei genutst wird wie eben dieses Gartenhaus oder auch eine Küche, dann ist es eine Laie.

00:11:30: Und da gibt's ein Urteil vom Brandenburger Gericht.

00:11:42: Was Balkon einmal heißes Thema und zwar also da geht es jetzt hin und her zum einen des Grillen kann er dann untersagen, wenn's eben zu oft ist.

00:11:52: Wenns zu geruchsintensiv ist kann der Vermieter untersagen.

00:11:57: und diese Blumenkästen an der Balkon außenseite Das ist auch nicht so, dass ihr die immer hinhängen darf.

00:12:05: Und da muss auch aufpassen, wenn du die Blumen gehst, dass er unten dann... ...nicht dem anderen Mieter dann alles das Wasser runter blätschert.

00:12:14: Also auch das kann!

00:12:16: Der Vermieter darf es tatsächlich verbieten und zwar weniger wegen des Wassers sondern tatsächlich aus versicherungstechnischen Gründen, dass es eben zu gefährlich ist.

00:12:28: Was ist noch?

00:12:31: Ah, die Miete genau.

00:12:34: Also die Sollte hat gesagt, sie hat eben ja gesehen bei der Übergabe dass der Mieter fünf Schlüssel hatte und er hat dann irgendwann erzählt, er hat noch mal nachgemacht.

00:12:45: Und das hat nur diese fünf Schlüsse zurückgegeben!

00:12:49: Der Mietter muss alle Schlüssel zurück geben also auch die die er selbst nach gemacht hat ganz wichtig egal was für welche ob das Briefkastenwohnung oder Haustür ist Er muss alle Schlüssel mitgeben, abgeben.

00:13:05: Ja und das waren eigentlich so im Wesentlichen die Fragen, die so aufgegangen sind.

00:13:12: ja also Eigenbedarf kam natürlich auch wieder.

00:13:15: Das ist auch nicht einfach hier aufs beim letzten Mal schon angeschnitten.

00:13:22: Es ist halt immer diese Verhältnismäßigkeit Und wie ich da schon gesagt hat der eigentliche Chef das ist der Mieter Wenn du jetzt eine große Wohnung hast, das ist an einer Familie vermietet und dann kommt zum Beispiel dein Kind und sagt es hätte aber gerne diese Wohnung.

00:13:39: Dann wirst du wirklich schwer haben dass du die Mieter auf die Straße setzen kannst oder dass du den halt kündigen kannst.

00:13:47: Vor Gericht wirst Du fast keine Chance haben weil die schon danach gehen ob das verhältnismäßig ist wenn der große Wohnen von einer Person bewohnt wird oder ob es nicht besser ist, wenn Mieter drinnen wohnen.

00:13:59: Also das ist tatsächlich schwierig.

00:14:01: und da ist es ja so, du kündigst, du meldest Eigenbedarf an, du musst diesen Eigenbedarfen mit begründen dann widerspricht der Miete und zwar widerspricht er natürlich nicht gleich sondern der widersprücht zum Ende seiner Kündigungszeit weil er wär blöd also widersplichte.

00:14:21: dann sagen wir mal nach was machen wir denn noch Fünf Monate oder nach sechs Monaten.

00:14:29: Und dann, weil du hast ja ab acht Jahre Mietdauer, hast du neun Monate Kündigungsfrist frisst bei fünf bis acht Jahren ist die Kündigung frisst sechs Monate und bis fünf Jahre hast Du die drei monatige kündigung frisst.

00:14:43: nur mit kurz zur Erinnerung Also gut, du bist jetzt sagen wir mal in der sechs-monatigen Kündighungsfrist und er sagt halt kurz vorher.

00:14:51: also sorry aber ich möchte da nicht ausziehen Ich bleibe.

00:14:56: Dann bist du keine andere Chance haben, alles vor Gericht zu gehen und ... Du wirst wahrscheinlich verlieren.

00:15:04: Das ist schade aber dein Kind hat halt dann nicht die Wohnung!

00:15:08: Also...Du hast als Eigentümer die Wohnung, aber eigentlich dann doch nicht.

00:15:15: Kannst aber auch nichts machen.

00:15:17: also sowas muss man schlicht und ergreifend wissen.

00:15:20: Ja was war noch?

00:15:22: Lass mich mal gucken.

00:15:23: Ach ja Ja, was machst du wenn sich ein Pärchen getrennt hat?

00:15:30: Also die Yvonne hat geschrieben es gab eine Trennung bei den Mietern.

00:15:35: Die Frau ist geblieben Hat er immer die Miete bezahlt hat nie etwas gesagt dass der Mann ausgezogen ist.

00:15:41: Aber sie hat eben so gehört über die Nachbarn und so weiter Und sie wohnt jetzt allein drinnen.

00:15:48: Jetzt ist es mehrere weniger stillschweigend.

00:15:51: eigentlich müsste sie das anzeigen.

00:15:56: Der ehemalige Mann oder Freund, der ist auch nicht raus aus dem Mietvertrag.

00:16:03: Sondern beide haften nach wie vor gesamt schuldnerisch für die Mitte.

00:16:09: Das musst du wissen!

00:16:10: Wenn es ja so wäre dass diese Dame den Weg gegangen wäre und gesagt hätte ok gut er ist ausgezogen können wir bitte einen neuen Miet Vertrag machen?

00:16:19: dann kannst Du das machen musst Du aber nicht.

00:16:21: also ganz wichtig Man kann nicht einfach so ausziehen, wenn man noch im Mitvertrag drinnen steht.

00:16:28: Immer diese gesamtschulnerische Haftung.

00:16:34: Was haben wir noch drin stehen?

00:16:39: Ja mein Gott!

00:16:43: Wenn es jetzt ist was machst du, wenn der Mieter sagt er kann sich das nicht leisten.

00:16:49: Also und zwar geht es hier ganz konkret um eine Staffelung.

00:16:52: Da stand die Staffelungen an, jetzt hat der Mieter gesagt ja ist es halt schwierig und ob man das nicht aussetzen könnte.

00:16:59: und im Momentan ist es schwierig.

00:17:03: Beim Staffelmitvertrag geht's tatsächlich leider nicht.

00:17:06: also du kannst auch nichts sagen selbst wenn du es wollen willst.

00:17:11: ja lieber Mietern Du belasten jetzt mal die Stufe aus und machen in der Sekunde, wo du das machst, bist du automatisch wieder in dem ganz normalen gesetzlichen Mietvertrag drin.

00:17:21: Beim Index-Mietvertragen kannst du es machen – nicht jedoch beim Staffelmitvertrag!

00:17:27: Und da zählt auch nicht das Argument vom Mieter, er kann's nicht bezahlen, das ist blöd aber es ist einfach so... Also niemals beim Staffelmitvertrag.

00:17:38: und deswegen auch deshalb bin ich ein Freund vom Index-Mitvertrag, das muss ich ganz ehrlich sagen.

00:17:45: Dann haben wir ja beim letzten Mal erzählt eben dass es ein befristeter Mietvertrag war wo beide auf das Kündigungsrecht verzichtet haben.

00:17:55: solltest du doch in die Situation kommen dass der Mieter rausmöchte vorher und du bist eigentlich einverstanden sei es weil du sagst okay, du hast was anderes vor mit der Wohnung oder du willst das erst mal sanieren?

00:18:08: Oder du hast andere Gründe wie ja immer.

00:18:12: Dann musst du das nicht akzeptieren!

00:18:14: Du kannst es.

00:18:15: aber dann ist aber wirklich wichtig, dass ein Mietaubhebungsvertrag geschlossen wird und zwar schriftlich.

00:18:23: Das ist ganz, ganz wichtig.

00:18:24: Da kommt das Auflösungsdatum dabei und alles was du als Voraussetzung mit reingeschrieben hast Und es müssen alle die unterschreiben, die den Mietvertrag auch geschlossen haben Also auch eventuelle schon ausgezogene Personen.

00:18:40: Ja also so weit zum Mietern zu Fragen von euch Dann machen wir es nächstes Mal wieder was anderes.

00:18:50: Aber dieses Thema wird immer wieder kommen und wie gesagt, seht den Meter als deinem Partner an dann hast du's leichter.

00:18:58: aber sei nicht zu weich sondern Sei manchmal einfach auch ganz klar in deiner Kommunikation.

00:19:08: glaube mir das hat sich bewährt.

00:19:11: In diesem Sinne eine schöne Woche und tschüss!

00:19:13: Wir hören uns bis in vierzehn Tagen.

00:19:15: Ciao ciao.