178. Die Kunst der Kaufpreisaufteilung

00:00:06: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Podcasteinreich.

00:00:09: Schön, dass du dabei bist und danke, dass Du gerade zuhörst!

00:00:13: Ja die Kunst der Kaufpreisaufteilung.

00:00:16: soll man denn den Kaufpreiseiner Immobilie bereits im notarellen Kaufvertrag in Grundboden und Gebäude splitten?

00:00:26: auf jeden Fall das musst du machen, denn da bist du noch so ein bisschen her des Verfahrens.

00:00:31: Da kannst du es dem Finanzamt auch noch etwas vorgeben.

00:00:34: Denn wenn du als Eigennutzer bist ist es egal weil das eine reine steuerliche Sache und du kannst ja nur den den Gebäudeanteil abschreiben, aber nicht in Grund und Boden.

00:00:48: Deshalb ist es wichtig für Kapitalanleger – egal ob du jetzt ein Mehrfamilienhaus kaufst oder eine Wohnung -, dass der Gebäudeeanteil so hoch wie möglich ist.

00:00:58: Deshalb macht man sich auch die ganze Mühe.

00:01:01: Wir haben ja vom BFM diese Exzeltabelle hatten wir und die gehen da schon danach Aber es ist nicht mehr Pflicht.

00:01:12: Es ist jetzt nicht so, dass ihr das unbedingt hernehmen muss.

00:01:16: Das Problem ist... Das könnte nächstes Jahr kommen, sage ich mal und zwar ab siebenundzwanzig ist geplant.

00:01:23: Es gibt einen neuen Paragrafen den neuen W der Einkommensteuerdurchführungsverordnung.

00:01:29: also kein Gesetz sondern eine Verordnung.

00:01:32: Und da soll es zur Pflicht werden, dass man bereits im Notarvertrag dass die Aufteilung macht von Grund und Boden und vom Gebäude.

00:01:43: Und zwar nach, das ist eben der Hammer diese Vorgaben nach der Immobilien-Wertermittlungsverordnung also der IMO WertV.

00:01:55: Wenn du davon abweichen möchtest dann brauchst du zwingend einen öffentlich bestellten oder öffentlich bestellt und vereidigten Gutachter der eine Vorortbesichtigung gemacht hat und das dir bescheinigt, dass du abweichen möchtest.

00:02:14: Das ist in meinen Augen der absolute Hammer.

00:02:17: also das finde ich geht gar nicht.

00:02:19: da stellt sich eine Verordnung tatsächlich über das Gesetz was wirklich ein Hammer ist.

00:02:25: In meinen Augen ist es sogar verfassungswidrig denn eigentlich ist ja diese Vertragsfreiheit sehr garantiert Also ist er sogar im Grundgesetz drin.

00:02:35: Das heißt wir können ja Verträge abschließen und da können wir auch diese Vertragsgegenstände frei bestimmen, also wenn sie es nicht gegen geltendes Recht verstoßen das ist ja ganz klar oder gegen gute Sitten oder sonstige Verbote.

00:02:52: aber ansonsten ist es uns erlaubt Steuern zu sparen Ja, also ist bisher nicht gezwungen irgendwelchen Verordnungen zu folgen.

00:03:01: Sondern uns ist es erlaubt Steuern zu sparen und uns ist das erlaubte Verträge selbst zu gestalten.

00:03:08: Sollte das kommen dann bin ich davon überzeugt dass das bis vor Bundesfinanzgericht gehen wird denn das wird sich niemand gefallen lassen.

00:03:21: Sagen wir mal, du hast einen Kosten.

00:03:23: Wenn du jetzt heute einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter nimmst für mehr Familienhaus dann hast du Kosten von circa fünf tausend Euro.

00:03:33: Meinst du das kommt noch untopf der Schmälert?

00:03:35: Auch dass Schmäler deine Rendite dazu kommen die sind jetzt schon überlastet ja Du kriegst jetzt schon kaum einen Termin Und das Ganze wird sich da noch verschärfen.

00:03:45: Jetzt momentan, also diese Excel-Tabelle die gibt es ja schon und man sollte sie ja nach dem machen.

00:03:50: Sagen wir du hast ein mehr Familienhaus dann machst das nach einem Ertragswertverfahren Besonders unangenehm dann wenn wenn du eine andere Rente hast weil diese Abzinsung Die Spiegel hat nicht so richtig das wahre Leben wieder.

00:04:06: Es ist halt letztendlich doch auch ein theoretisches Modell.

00:04:10: Ein ganz praktisches Beispiel Wir haben jetzt ein Mehrfamilienhaus verkauft und haben da eben eine Auffteilung gemacht.

00:04:19: Und da war es noch so, da ist ein Recht von drittem drauf.

00:04:25: Also auf diesem Grund und Boden lastet eine Last und zwar ein Wege- und Leitungsrecht.

00:04:35: Es ist so gestaltet dass das in meinen Augen zu hundert Prozent nicht nutzbar ist.

00:04:42: Beziehungsweise falsch, ich habe das mit Null angesetzt.

00:04:46: tatsächlich so muss ich sagen weil diese Strecke die muss immer zwingend freigehalten werden kann tatsächlich der das dienende Grundstück kann das überhaupt nicht anderweitig verwerten und bräuchte es aber nicht diesel eine Durchfahrt.

00:05:05: Also, wir schauen jetzt mal was daraus kommt.

00:05:07: Denn das ist auch ein Haus mit einer unglaublichen Underland und so haben wir noch einigermaßen das Verhältnis hinbekommen zwischen Grund- und Boden- und Gebäude.

00:05:20: Das ist eine klare Rechnung um Gottes Willen!

00:05:23: Das ist kein Betrug oder sonst irgendwas sondern es ist eine ganz klare rechnung.

00:05:28: aber die ist eben bisschen anders aufgebaut aber sehr gut begründbar.

00:05:33: Jetzt im Moment haben wir das noch so, es muss halt gut begründbar sein.

00:05:38: Aber du bist nicht gezwungen dass du das nach der Immu-Wert vormachst.

00:05:43: Wichtig ist, dass du dann auch so kleine Fallstricke beachtest.

00:05:48: also sagen wir mal Du bist ziemlich weit weg vom Boden richtwert insgesamt.

00:05:54: da wird das Finanzamt meistens schon hellhörig.

00:05:57: und wenn du jetzt dann noch vielleicht mehr oder minder Quadratmeter angibst beim Verkauf.

00:06:05: Manchmal muss es erst mal was abgemessen werden und da kommt der eine oder andere Quadratmetern raus, den man immer noch zu bezahlen hat oder wo man das Geld oder Käufe des Geld wieder zurückgibt.

00:06:16: dann bitte achte genau auf dem Preis!

00:06:19: Da kannst du nicht hergehen und kannst den Quadratmeterpreis zum Beispiel vom Boden richtwert nehmen sondern du musst den errechneten Preis nehmen.

00:06:30: Weil ansonsten kommt sofort das Finanzamt auf dich zu und sagt ja Moment mal, wieso haben sie da bei der großen Fläche einen so niedrigen Wert angesetzt?

00:06:40: Und für den einzelnen Quadratmeter mehr oder Winterwert einen so hohen?

00:06:45: also da kommt es hundertprozentig zu fragen Und nochmal, du musst es begründen.

00:06:52: Bodenrichtwert ist ja immer über ein Gebiet.

00:06:55: Das heißt das eine Grundstück, dass da vorne bei der Straße links oben ist hat vielleicht ganz andere Voraussetzungen als das, was du gerade gekauft hast.

00:07:06: Das eine ist vielleicht viereckig und wunderschön kann extrem gut genutzt werden, dass das du gekauft hast ist ganz verwinkelt und eben nicht so günstig.

00:07:18: Und da gibt es eben auch Zu-und Abschläge oder wegen der Lautstärke also... Oder du hast eine Hanglage

00:07:26: usw.,

00:07:26: Also es gibt verschiedene Parameter die den Bodenrichtwert verändern können.

00:07:33: Wie gesagt, das kannst du eigentlich alles im Moment an gut begründen.

00:07:39: Ich habe mal den Spaß gemacht und hab mir geguckt, wie es ist wenn ich jetzt nach dieser Echsel-Tabelle vorgehe.

00:07:45: Die jetzt eben von dem BMF kommt oder wenn wir das machen und da gab's immer eine gehörige Diskrepanz.

00:07:56: Das ist natürlich nicht so toll.

00:07:57: deswegen auch das ist ein Argument dafür dass du heuer noch kaufen sollst.

00:08:01: Heuer bist nur ein bisschen härtes Verfahrens und kannst jetzt noch etwas selber bestimmen Nächstes Jahr, wie gesagt... Ich glaube nicht dass es so schlimm kommen wird.

00:08:11: Das ist jetzt so ähnlich mit der Restnutzungsdauer.

00:08:15: Da war ja auch ein Wahnsinnsboheil und Wiederverschärfung.

00:08:19: und da jetzt das Schlimme ist Jetzt kommen noch Bescheide zurück die jetzt drei Jahre alt sind oder beziehungsweise, nee ich muss anders sagen Verkäufe, die vor drei Jahren getätigt worden sind, sind jetzt steuerlich erfasst.

00:08:34: Jetzt kommen die Bescheide und duscht es da und das Finanzamt sagt zu dir, ah ne also sorry aber das können wir nicht anerkennen diese Restnutzungstauer denn damals und das ist momentan tatsächlich der absolute Lieblingsspruch Denn es ist ja nicht besichtigt worden von dem Gutachter.

00:08:53: Tatsache ist dass es zu dem Zeitpunkt, als diese Gutachten gemacht worden sind und ich habe mich da kurz geschlossen mit einigen anderen Kollegen.

00:09:03: Das ist einfach nicht vorschriftbar.

00:09:06: Es war nicht vorschrift!

00:09:08: Ist auch übrigens heute noch nicht.

00:09:10: Jetzt macht's jeder weil... Ich meine mal will sie jetzt doch nicht unbedingt die Blöße geben.

00:09:16: Es ist aber wie gesagt öfter gewesen das man das nicht gemacht hat.

00:09:19: Aber man hatte in der Regel natürlich genügend Bildmaterial Erfüllungsgehilfen vor Ort und es ist meistens auch belegbar.

00:09:30: Wenn du heute so eine Restnutzung gar gut achten machst, dann brauchst du ja Material und dann hast du eben Fotos und Videos und es muss ja jemand gemacht haben.

00:09:40: also hast du Erfüllungsgehilfen vor ort und das reicht auch.

00:09:45: Aber momentan, wie gesagt ist es jetzt gerade die große Ablehnung von Finanzamt und du hast dann die erste Runde.

00:09:52: Dann haben sie mehr zum Bemängeln.

00:09:54: Dann kommt die zweite Runde da ist das immer noch drin Und dann musst du halt einfach sagen gut Das lassen wir uns nicht gefallen.

00:10:02: Wir klagen.

00:10:03: Du musst dir die Position des Finanzamtes vorstellen Für die rentiert sichs Die haben keine Gerichtskosten.

00:10:10: Das ist den vollkommen gleichgültig wenn auch nur zwei von zehn abgeschreckt werden, weil sie sagen baris es ist mir jetzt nicht wert für tausend Euro im Jahr.

00:10:22: Aber nee das mache ich dann nicht!

00:10:23: Dann haben Sie schon gewonnen dass sich diese tausende Euro im jahr hat dann auf dreißigtausend euro irgendwann aufsummieren und da schaut man dann vielleicht eher nicht drauf.

00:10:33: schade.

00:10:34: aber wie gesagt also beim finanzamt finde es ganz wichtig dass man da nicht lot locker lässt dass man das alles sauber wirklich sauber aufbereitet, dass man keinen Schmuck betreibt sondern diese Lösung so macht wie sie ist.

00:10:50: Natürlich nach dem Verfahren wie es dir zu pass kommt.

00:10:54: noch mal du darfst Steuern sparen das ist ganz klar.

00:10:58: aber ansonsten dass es vor Ort besichtigt wird und wenn du meistens lasst ihr dann bei der aufteilung zum kurzgutachten machen Wo das drinsteht, ich meine es kostet nicht die Welt.

00:11:10: Das ist eine ganz andere Hausnummer, das andere sind wir beim Zehnfachen und dann ist es begründet und mein Gott der muss halt ja gut nach da hinfahren.

00:11:20: Also ich bin sehr gespannt was aus diesen Paragrafen neun B STDV wird ob diese Verordnung sich wieder aufschwingend wird über das Gesetz wie man das schon mal eben hatten oder Ob das wieder abgeschwächt wird, wir wissen es nicht.

00:11:39: Wir warten mal ab.

00:11:41: Ansonsten mach's jetzt schon!

00:11:43: Es kann dir nur helfen.

00:11:44: Sollte des Finanzamtes dann tatsächlich nicht anerkennen oder Rückfragen haben, dann musst du so auch bereitet haben dass du die Fragen gut beantworten kannst und wirklich damit auch durchkommst.

00:11:56: Ja in diesem Sinne ich wünsche dir gute Käufe bis in vierzehn Tagen tschau-tschau.