181. Welche Kündigungsmöglichkeiten hast du bei deinen Mietern?

00:00:07: Hallo und herzlich willkommen zu einem neuen Folgebomb-Podcast Steinreich.

00:00:10: Schön, dass du dabei bist!

00:00:11: Und danke, dass Du gerade zuhörst.

00:00:14: Heute geht es wieder mal um Kündigungen, um Mieter und Kündigung.

00:00:19: Welche ordentlichen Kündigen gibt es denn überhaupt?

00:00:22: Die tatsächlich auch greifen.

00:00:24: also jetzt weg von der außerordlichen Kündung wenn er nicht bezahlt oder sonst irgendwas ist.

00:00:29: Hierzu noch ein kurzer Spezialfall, der gerade aufgepoppt ist bei uns.

00:00:36: Und zwar wollten Eigentümer ein Haus verkaufen, haben dann festgestellt dass das Dachgeschoss Ausbau zu einer eigenständigen Wohnung die seit vielen Jahren vermietet ist und seit Jahrzehnten schon ausgebaut ist.

00:00:50: Dass sie eben nicht genehmigt ist.

00:00:53: Klar man schaut sich natürlich immer so Unterlagen an beim Verkauf.

00:00:58: Es geht, muss ich damit auf den Weg gehen.

00:01:00: Schau dir immer die Unterlagen an!

00:01:03: Kauf nicht einfach blind nur bei der Verkäufer zum Partysches.

00:01:07: Du brauchst alle Baugenehmigungen und wenn er die nicht hat, muss er sie bringen oder muss sie besorgen?

00:01:12: Oder du rufst im Bauamt dann also das hier am Rande Also in dem Fall eben die Situation der Wohnraum nicht genehmigt.

00:01:19: Na ja, dann denkt man sich okay gut da muss man sie nachgenehmigen.

00:01:23: wir haben jetzt in Bayern zumindest eine Erleichterung.

00:01:26: das heißt immer musst den Dachgeschossausbau eigentlich nur noch anzeigen und wenn die Optik vom Haus nicht großartig verändert wird dann braucht es auch Baugenehmigung und nichts und man muss halt den Brandschutz einhalten.

00:01:39: dass wird dann durchaus auch kontrolliert vom Landratsamt und man muss so Sachen einhalten wie die GFZ, die da vielleicht drauf ist auch nicht immer.

00:01:49: Und die Stellplatzordnung in der derzeit gültigen Fassung oder in der Fassung, wie sie in dem Bebauungsplan steht also wie gesagt an sich keine so große Sache nicht.

00:02:01: es war alles schon räumlich getrennt gab extra Zumststelle und soweit Stromzähler usw.. und jetzt kam aber das böse Erwachen.

00:02:09: Auf diesem Gebiet gibt es eben Bebauungsplan und da sind nur zwei Wohneinheiten pro Haus erlaubt.

00:02:16: Das ist wirklich übel, denn aus der Nummer kommt man nicht raus.

00:02:20: Es sei denn – das ist eine einzige Ausnahme – es gibt schon in diesen Baugebieten ein Haus mit drei genehmigten Wohnungen.

00:02:29: Dann kann man sich auf das berufen und dann kriegt man noch irgendwie die Kurve!

00:02:35: Was machst du in so einem Fall?

00:02:36: Wir haben hier natürlich zwei Problemstellungen.

00:02:38: Einmal versicherungstechnisch, wenn es nicht genehmigt ist kann das nicht versichert werden und selbst wenn du es als drei Familienhaus oder fünf Familienhaus versicherte dann ist es trotzdem so.

00:02:49: sollte es zu einem Schaden kommen einen Brandschaden zum Beispiel dann zahlt die Versicherung nicht.

00:02:54: ganz besonders übel dann wenn es zu einer Personenschaden noch kommt.

00:02:58: also da gab's tatsächlich den fall Dass bei so einem Brand in einen Mehrfamilienhaus zwei Menschen ums Leben gekommen sind und der Eigentümer ist in den Knast gelandet.

00:03:10: Der musste tatsächlich ins Gefängnis.

00:03:12: Hier nutzt auch nichts, wenn du sagst hey ich habe es geerbt oder sonst irgendwas?

00:03:16: Nein, es nutzt dir nix!

00:03:18: Du bist verantwortlich dafür.

00:03:20: Und jetzt wieder meine ganz große Bitte und meine eindringliche Bitte Wenn du ein Mehrfamilyenhaus kaufst, wenn eine Wohnung kauft Dann bitte, bitte schau dir die Baugenehmigung an.

00:03:36: Wenn es keine da ist lass sie besorgen oder geh selber zum Bauamt und erkundige dich.

00:03:41: also das muss klar sein mittlerweile schauen tatsächlich ja manche Banken drauf.

00:03:47: die sind auch schon auf den Drichter gekommen was aber in dem Fall eigentlich nur positiv ist.

00:03:52: Ja, wenn also dann so ein Wohnraum nicht genehmigt ist, kann man jetzt einfach zu den Mietern hingehen und sagen hey ich muss dich kündigen weil ich darf es gar nicht vermieten.

00:04:01: Dann sagt er natürlich zurecht hallo Ich wohne seit Jahren hier und das ist kein Kündigungsgrund.

00:04:08: stimmt Es ist definitiv kein Künstigungs Grund wenn du eine Wohnung vermietest die nicht genämlich ist Unabhängig davon dass dir die Oberseebaubehörde sogar einen Nutzfunks Verbot erteilen kann.

00:04:24: Es ist kein Königungsgrund, natürlich muss er raus.

00:04:26: der Mieter dann auch.

00:04:27: also für ihn selber ist es wichtig weil wie gesagt wenn's zum Brand kommt oder so ja das heißt aber für dich im Klartext du musst ihm helfen die Wohnung zu suchen.

00:04:40: du musst mit dem sprechen und sagen dass hier eben ein paar Maßnahmen nötig sind.

00:04:46: denn was erlaubt ist das ist wenn man die Räume oben der unteren, also der im zweiten oder keine Ahnung wo immer die nächste Wohnung ist vom Stockwerk her zuordnen so dass es eben keine extra Wohneinheit ist sondern eine große Wohnung dann wird.

00:05:04: Das sind natürlich dann Umbaumaßnahmen nötig das ist klar.

00:05:08: und wie gesagt das kannst du machen sodass dir die Wohnfläche nicht verloren geht aber du kannst das nicht mal als eigenständige Wohnung vermieten.

00:05:16: Also musst du mit dem Mieter sprechen muss ich ihm sagen Du hast hier Umbaumaßnahmen und ganz ehrlich, du musst die nicht einfach hier mit Geld unterstützen.

00:05:25: Du musst ihm helfen bei der Wohnungssuche, du muss ihn dem Umzug zahlen und ja... Einfach für eine neue Küche oder so auch Geld geben, sodass das Ganze einigermaßen gut und geschmeidig über die Bühne geht.

00:05:43: Denn es gibt nur zwei Kündigungen zwei Rechtsgrundlagen bei Kündigungen.

00:05:50: Das ist einmal der Eigenbedarf und einmal ist es die Verwertungskündigung, das sind die einzigen, die wirklich zählen, die einzige, die erlaubt sind.

00:06:02: Die findet mal Anne unter dem gleichen Paragrafen, das ist der Paragraf fünf, sieben drei Absatz zu zwei, ist es glaube ich Absatz zwei und drei im BGB und beim Eigenbedarf in dem gleichen Paragrafen drin, genau.

00:06:19: Ja also das sind die einzigen zwei.

00:06:21: wann hast du die Verwertungskündigung?

00:06:23: Das ist dann immer dann wenn du ein Haus eine Wohnung verkaufen willst.

00:06:29: der Mieter geht nicht raus und du kannst es vermietet nicht verkaufen.

00:06:34: und diese Situation ist doch relativ häufig.

00:06:38: Es ist jetzt nicht so dass du bei einer Verwertungskündigung den Mietern sagen kannst Ich schmeiß dich raus und danach vermiet ich's teurer.

00:06:47: Das ist absolut verboten!

00:06:50: Also da, wenn das rauskommt dann hast du wirklich die A-Karte.

00:06:57: Und glaube mir Mieter schauen doch schon sehr genau nach ob es jetzt wirklich so war dass es eigenbedarf oder eben eine berechtigte Verwertung.

00:07:07: weil Wenn nicht Dann kann der klagen und Du musst zahlen.

00:07:12: So, was ist denn jetzt ein wichtiger Fall?

00:07:18: Ein so genanntes berechtigtes Interesse.

00:07:22: Das ist einmal wenn du sagst, du kannst die Wohnung nicht anders verkaufen oder das Haus Du kannst es nicht verkaufen und du musst mit Abschlägen von dreißig bis fünfzig Prozent rechnen oder du kannst das gar nicht verkauen.

00:07:37: Da ist zum Beispiel der Beweis, wenn du das schon ein Jahr oder länger online hast und du hast ja dann auch Angebote von diversen Interessenten und die sagen halt dann hey sorry aber das kommt für uns nicht in Frage.

00:07:50: Es ist natürlich auch dann Wenn du da sanieren möchtest oder musst je nachdem.

00:07:57: Dann ist es auch so, dass du sagen kannst okay dann bitte lieber Mieter ich muss dir leider kündigen und der muss dann aussehen.

00:08:07: Oder Du willst das Haus abreißen?

00:08:09: Auch das.

00:08:11: Also das zählt zum berechtigten Interesse bei der Absicht der wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie.

00:08:20: Klar wenn einer drin wohnt kannst du nicht abreißten.

00:08:23: deswegen ist diese Kündigung natürlich nötig ist ganz klar Auch da, wie immer, schau, dass du dich mit dem Mieter einigst.

00:08:33: Du musst – wie gesagt – das alles begründen diesen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil und du musst bereits in der Kündigung alle Argumente vortragen welche zu dieser Kündung geführt haben!

00:08:46: Das ist wichtig!

00:08:47: Das is absolut wichtig!

00:08:48: Du hast eine Begründungspflicht!

00:08:52: Der Mietern kann widersprechen.

00:08:55: auch das ist so.

00:08:58: Er kann und darf widersprechen.

00:09:00: Er hat diese sogenannte Widerspruchsrecht.

00:09:02: Das ist ein ganz großer Schutzmechanismus im Mietrecht und er kann eben bei dieser Kündigung auch Einspruch erheben, zum Beispiel kann er sagen es ist eine Härtefall nach Paragraf fünf, sieben vier BGB.

00:09:16: wenn's also das ihm nicht zuzumuten?

00:09:19: er ist schwerst krank er ist alter allein nutzt nichts muss ich jetzt auch dazu sagen manchmal aber eigentlich eher nicht.

00:09:27: Also es gibt verschiedene Gründe.

00:09:29: Dieser Widerspruch gegen die Verwertungskündigung muss bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen.

00:09:38: Also sprich, wenn der langjährig drin ist und dann hast du neun Monate Kündigungsfrist, denn du hast ja ganz normale Kündighunsfristen... Dann muss er nach sechs Monaten und dreizig Tagen den Widerspruch eingelegt haben.

00:09:58: ist natürlich für dich unangenehm, wenn du jetzt im Monat den langen nix hörst und du denkst, das ist alles fein.

00:10:02: Und dann kommt plötzlich so ein Brief vom Anwalt.

00:10:07: Meistens wird argumentiert mit Härtefall oder die Argumentieren zum Beispiel dass sie ja denen den Kauf gar nicht verhindern oder dass sie diese Renovierung oder Sanierung nicht verhindern, dann schränken Sie sich halt ein und leben erst nur auf zwei Zimmern usw.

00:10:27: Also ja in diesem Fall wie gesagt versuch erstmal wieder immer alles gütlich zu machen und das dir dich mit dem Einigst.

00:10:37: ansonsten wird es meistens lang und schmutzig.

00:10:40: Das zweite ist der Eigenbedarf.

00:10:43: Und auch hier ich kann immer nur warnen faked bitte nicht keinen Eigenbedarf vortäuschen, wo kein Eigenbedorf vorliegt.

00:10:53: Das geht in die Hose!

00:10:55: Das ist nicht nur du, das können auch deine Eltern, Großeltern wie Geschwistern, Nichten, Neffen.

00:11:02: Dein Frau Mann kann eine Pflegekraft sein.

00:11:06: Wenn du pflegebedürftig bist dann kannst du deinen Mieter kündigen.

00:11:11: Es können natürlich deine Kinder sein.

00:11:12: Auch Stiefkinder und Pflegeeltern.

00:11:16: Es könnten auch deine Schwiegereltern sein.

00:11:20: Der Kreis der Verwandten und der Haushaltsangehörigen, der ist durchaus groß.

00:11:24: So ist es nicht!

00:11:27: Also das ist wichtig, dass du das weißt, dass eben auch, finde ich gerade bei den Haushaltshilfen und Pflegekräften, dass man da kündigen kann, dass das ein Grund ist.

00:11:40: Da Wieder auch so natürlich, das ist dieses sogenannte berechtigte Interesse wieder und es muss echt und nachvollziehbar sein.

00:11:48: Du kannst jetzt nicht als Einzelperson hergehen und kannst sagen ich möchte gerne diese hundert-achtzig Quadratmeter große Wohnung für mich wenn da eine Familie drin wohnt.

00:11:56: Da kann ich dir jetzt schon sagen bist du verlieren also meistens fast immer.

00:12:04: wichtig ist auch hier die Kündigungsfristen die richten sie wie immer noch der Mietdauer.

00:12:09: also sprich Bis fünf Jahre haben wir drei Monate Kündigungsfrist, über fünf Jahre sechs Monate und neun Monate.

00:12:17: und länger sind es wenn der Mitbehältnis über acht Jahre besteht.

00:12:23: Auch hier dürfen die Mieter widersprechen, wenn dieser Auszug eine unzumutbare Härte wäre also wieder mit alter Krankheit oder natürlich schwierige Wohnungssuche.

00:12:34: weil aber ganz ehrlich wo ist denn die Wohnung?

00:12:38: Suche schon einfach.

00:12:41: Auch hier wieder die gleiche Widerspruchsfils, zwei Monate vor Vertragsende.

00:12:45: Da reicht eine E-Mail tatsächlich was auch vielleicht noch wichtig ist zu wissen wenn du jetzt ein zweifamilienhaar Haus hast oder ne Einlegerwohnung dann ist es einfacher.

00:13:00: da gibt's dann tatsächlich in dem Paragraf das Recht für den Vermieter und die Vermieterin, dass sie die Wohnung, wie Sie nicht selbst bewohnen, dass Sie die kündigen können ohne besonderen Grund.

00:13:16: Das ist wichtig!

00:13:18: Da verlängert sich allerdings die Frist um drei Monate.

00:13:24: Ja, Widerspruchsfrist haben wir gesagt.

00:13:26: dann... Wir haben, ah was vielleicht auch noch wichtig ist, die Sperrfrist bei Umwandlung.

00:13:32: Sprich, du kaufst dir ein Mehrfamilienhaus.

00:13:35: Du hast fünf Wohnungen drin.

00:13:36: Wandelst das um in Eigentumswohnungen?

00:13:39: Dann gibt es eben diese Sperrfrüst für einen Eigenbedarf und immer drei im Manchen.

00:13:45: Und eigentlich na ja mittlerweile viel Städten zehn Jahre.

00:13:50: Du darfst dem Mieter zehn Jahre nicht kündigen.

00:13:53: Egal aus welchem Grund der hat zehn Jahre Kündigungsschutz.

00:13:57: also wichtig ist wenn du kündigst Bitte, mach keine Formfehler.

00:14:05: Haus bitte auch nicht ganz normal in ChatGPT rein!

00:14:08: Weil da machen wir mehr und mehr die Erfahrung dass dieses kostenfreie ChatGAPT es sagt ja immer was.

00:14:16: Und du meinst das ist alles richtig?

00:14:17: Das ist alles gut aber oft ist es veraltert.

00:14:20: diese Hinweise oder die schauen nur ganz oberflächlich im Internet.

00:14:24: Also wenn dann bitte nur mit der bezahlt Version und Du musst immer dazu sagen Mach mir einen rechtlich Haltbahnen, Kündigung einer der auch in einem Gerichtsverfahren bestehen könnte.

00:14:40: Also ganz wichtig und halt was mir jetzt noch einfällt Zeitmitvertrag wenn du hast dann kannst du nicht einfach so kündigen mit Eigenbedarf.

00:14:53: also das ist wichtig.

00:14:54: bei dem Zeitmit Vertrag hatten wir ja schon paar mal ist es ja sowieso.

00:14:59: Wenn du einen machst, dann muss der Grund angegeben werden entweder Eigenbedarf oder Umbauten oder Sanierung.

00:15:06: Und das muss auch bei dem Abschluss schriftlich genannt werden.

00:15:10: und während dieser Zeit in der derzeit Mietvertrag läuft darfst Du auch nicht kündigen.

00:15:17: Gut!

00:15:18: In diesem Sinne kurzes ja nochmal erinnern an Kündigungsmöglichkeiten ordentliche Kündigungsmöglichkeiten beim Mietern.

00:15:29: Einigt euch.

00:15:30: Echt!

00:15:31: Das ist einfach alles viel entspannter, denn wenn ihr euch nicht einigt dann zieht sich das unter Umständen zwei Jahre hin und das ist dann teurer bevor du jetzt an dem Mieter tatsächlich sagst Du bezahlst ihm den Umzug oder gibst einen Zuschuss zur neuen Küche.

00:15:48: In diesem Sinne genieß die nächsten zwei Wochen.

00:15:53: es wird so nicht bleiben.

00:15:55: Lass es dir gut gehen leg dich untern Apfelbaum und genießt die Zeit.

00:15:58: Ciao ciao!