182. Wann und wie darf ein Grundstück bebaut werden?

00:00:04: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Podcast Steinreich.

00:00:07: Schön, dass du dabei bist und danke, dass Du gerade zuhörst!

00:00:11: Heute dreht sich alles um das Grundstück, das Baugrundstück.

00:00:16: Tendenziell werden im Moment mehr Bestandsimmobilien verkauft.

00:00:19: dennoch gibt es genügend immer noch die Bau- und Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuse oder auch Eigenheime.

00:00:27: An dieser Stelle bitte der wirklich wichtige Tipp von mir.

00:00:31: Wenn du ein Eigenheim planst, mach es doch so dass Du eine zweite Wohneinheit mit einem planst.

00:00:39: Eine Einligermohnung kann ganz klein sein da reichen zwanzig Quadratmeter.

00:00:43: was ist die Eigenschaft?

00:00:44: Du brauchst ein kleines Bad, du brauchst Küchenanschlüsse und Zimmer.

00:00:50: Wenn du das machst, hast du zwei Wohneinheiten.

00:00:52: Dann hast du vielleicht später mal bei den Sanierungen schlicht und ergreifend mehr Zuschüsse, weil du eben mehr Wohneneinheiten hast.

00:01:00: Das kann dir helfen auch dein Eigenheim abzubezahlen.

00:01:04: Es kann dir später einmal helfen wenn du Pflege brauchst oder wenn du ein Oper brauchst.

00:01:10: also es geht immer.

00:01:12: normalerweise Wird es immer genehmigt, so eine kleine Wohnung?

00:01:15: Man kann das immer verargumentieren eben wegen zukünftiger Pflege oder obher.

00:01:20: Oder man holt die Oma oder sonst irgendwas her.

00:01:24: Manchmal braucht man noch einen Stellplatz mit dazu.

00:01:27: aber wenn's irgendwie geht bitte schau dass du das machst mit der einligen Wohnung.

00:01:32: Ja was versteht man denn überhaupt unter Bauland?

00:01:36: Bauland sind einfach Grundstücke, die rechtlich für die Bebauung von Gebäuden vorgesehen sind.

00:01:46: Das gibt es den sogenannten Flächen-Nutzungsplan.

00:01:49: Den hat jede Kommune und der ist auch öffentlich zugänglich und wenn du da draufklickst dann siehst du viele Farben.

00:01:55: Grün heißt Grünland logischerweise weißes Eigen als Gemeindbedarf Und alles was so rot angepinselt ist ist Baulands oder potenzielles Bauland.

00:02:08: Das heißt, das gibt noch keinen Aufschlussüb darüber ob es wirklich bauland ist.

00:02:14: Es ist eine Absichtserklärung der Kommune.

00:02:19: Das weist auf eine gewisse städtebauliche Entwicklung hin aber es kann dauern bis die tatsächlich eintrifft also tatsächlich bei uns wie in unserer Stadt.

00:02:29: wir haben hier im flächennutzungsplan Gebiete die sind rot angemalt und es seit Also nur einmal so.

00:02:39: Diese Grundstücke sind natürlich billiger und günstiger als echtes Bauland, teurer als reines Ackerland weil ja doch eine gewisse Chance besteht auf ne Umwandlung.

00:02:48: und da ist es auch so.

00:02:50: wenn jetzt zum Beispiel die Kommune eigene Flächen in dem Gebiet hat dann ist die Wahrscheinlichkeit größer dass es umgewandelt wird als wenn's irgendwo anders wäre weil das Eigeninteresse dann einfach da ist.

00:03:05: Also wichtig, Flächennutzungsplan heißt nicht dass diese Gegend wo du dir das Grundstück rausgesucht hast, dass es wirklich alles Bauland ist, da musst du dich erkundigen bei der Stadt.

00:03:19: Es geht auch um die Erschließung.

00:03:20: ganz zum Beispiel.

00:03:21: Dann gibt es oft Bebauungspläne.

00:03:25: Da legt eine Gemeinde fest wie das Grundstrück bebaut werden darf.

00:03:31: Es muss nicht ein Bebauungsplan drüber legen, es gibt auch das sogenannte Bau nach dem Paragraph vierunddreißig.

00:03:40: Da muss er sich einfach nach, also auf Paragrafvier und dreißig vom Baugesetzbuch.

00:03:44: Das heißt, es muss sich nach Art- und Nutzung einfügen – die Größe, die Bauweise….

00:03:52: Es muss natürlich der Schließung gesichert sein!

00:03:57: Ich muss einfach reinpassen.

00:03:58: Was nicht vorgeschrieben ist beim Paragraph, ist die Anzahl der Wohneinheiten und das finde ich ein Riesenvorteil weil du da natürlich schon das Grundstück optimieren kannst wenn du genügend Platz für Stellflächen hast, für Autostellplätze.

00:04:17: Beim Bebauungsplan wiederum gibt es den sogenannten Einfachen.

00:04:25: Da ist es schon ein bisschen differenzierter alles.

00:04:28: Also da wird dann schon genau geguckt, was darfst du genau drauf bauen?

00:04:34: Das ist ja die Grundlage des Baugesetzbuch und die Bau-Nutzungsverordnung.

00:04:38: Da ist auch alles abgebildet mit Farben und Symbolen und Linien so dass du genau sehen kannst okay gut welche Bäume muss oder darf ich pflanzen wo ist die Baugrenze usw.

00:04:51: Es gibt immer einen Plan Und einen Text dazu.

00:04:56: Also immer Plan mit den ganzen Symbolen und dann eben noch einen extremen Text und zusätzlich die Begründung, also wir haben drei Unterlagen praktisch für einen Bebauungsplan, den du einsehen kannst Wer den Bebauungsplan macht, das sind immer die Kommunen.

00:05:17: Da werden natürlich die Bürger beteiligt, da wird aber auch der Naturschutz beteilicht und verschiedene andere.

00:05:23: Wird dann auch geprüft von den höheren Verwaltungsbehörden und dann eben auch genehmigt.

00:05:28: Und dann ist er irgendwann rechtskräftig.

00:05:33: An dem Bebauung Plan musst du dich dranhalten!

00:05:39: Manchmal steht er genau drin, ist das jetzt reines Wohngebiet.

00:05:42: Ist es ein Mischgebiet?

00:05:43: Ist ein Gewerbe mit dabei?

00:05:45: und wo sind die Grünflächen

00:05:47: usw.?

00:05:48: Und ich persönlich mag den Paragraphy und weiß ich lieber weil natürlich die mehr Freiheiten erlaubt.

00:05:55: Das ist ganz klar.

00:05:57: aber wenn ein Bebauungsplan drauf ist dann heißt es nicht dass der unbedingt schlecht ist weil es ist echt so in der Sekunde Wo er dann rechtskräftig ist, da versinnt er schon ein paar Jahre vergangen.

00:06:10: Diese ganze Planung und dann fängt schon wieder an mit den ganzen Ausnahmen.

00:06:16: also Ich glaube wir haben so ganz junge Bebauungspläne bei uns, die sind zwei Jahre alt und dann kommt man schon mit den ersten Ausnahmen daher.

00:06:24: Und das ist auch wichtig!

00:06:26: Wenn du das liest was alles erlaubt ist schau dir bitte an von wann ist denn dieser Bebauung plan?

00:06:32: Man isst ja.

00:06:32: aus den sechziger Jahren kann es davon ausgehen dass viel davon Makulatur ist.

00:06:37: Dann fahr bitte in der Gegend rum und schau Dir an Wie schauen die Häuser aus, wie schaut die Einfriedung aus?

00:06:43: Das ist ja da meistens alles drinnen geklärt.

00:06:46: Wenn es heißt Es ist nur ein Holzlattenzaun erlaubt und du siehst aber dann Mauern und Plastikzäune Und was weiß ich.

00:06:53: Dann musst du dich auch nicht daran halten.

00:06:56: Ja das macht in der Regel dann der Hightech Der deinen Bauplan, dein Haus plant und der schaut Was ist alles erlaubbar Wo gibt's schon Ausnahmen und so weiter.

00:07:06: Also auch beim Bebauungsplan Zwingen so, dass es so bebaut werden muss wie es da drinnen steht.

00:07:15: Ja was ist denn wichtig?

00:07:17: Wichtig ist das das Grundstück erschlossen ist!

00:07:20: Wann ist es erschlossen wenn es an alle Infrastrukturen angeschlossen ist die für die Bebauung und für die Nutzungen erforderlich sind.

00:07:30: Sprich du kaufst hier ein Hinterliegergrundstück dann musst du dafür sorgen dass du das Durchfahrtsrecht des Weges von dem Nachbarn hast, vor dem Vorderlieger.

00:07:43: Hast du das nicht?

00:07:44: Ist es ein Helikoptergrundstück?

00:07:46: Ich meine dann kriegst du auch keine Baugenehmigung.

00:07:49: ist ganz klar also wichtig darauf achten wenn es denn ein Hinterlieger Grundstück ist.

00:07:55: Wenn Du siehst die Zufahrt da geht es kein Weg dir richten sondern geht über Nachbargrundstücke.

00:07:59: Das muss eindeutig geregelt sein.

00:08:03: Es muss eine gewisse Breite haben wenn das zum Beispiel auf einer Seite.

00:08:16: Es muss für die Feuerwehr zugänglich sein.

00:08:27: Die müssen dahinterfahren können und nicht nur Wege, sondern auch Leitungsrecht.

00:08:34: Weil es muss das Stromnetz hingeführt werden.

00:08:36: Es muss Wasserabwasser, der Kanal und natürlich die ganzen Telekommunikationsleitungen und dann auch die öffentliche Straße mit den Beleuchtungen.

00:08:51: Wenn alles da ist, dann ist das Grundstück offiziell voll erschlossen.

00:08:58: Und das ist aber immer nur bis zur Grundstücksgrenze.

00:09:02: Achtung!

00:09:04: Und das heißt jetzt nochmal beim Thema Hinterlieger auch, dass was vorne durchgeht bei dem Nachbarn.

00:09:13: Das musst du bezahlen weil es kein öffentlicher Weg ist.

00:09:18: Also Merkel die Erschließung ist dann wenn der Anschluss an der Grundstücksgrenze vom öffentlichen Weg von der öffentlichen Straße da ist.

00:09:31: Den Rest musst du alles organisieren und beauftragen.

00:09:37: Ja, dann... Du kennst den Ausdruck des Bodenrichtwertes, damit alle zwei Jahre wird er festgestellt und zwar orientiert sich der an den Verkäufen der letzten beiden Jahre.

00:09:49: Wird immer gemacht von gutem Ausschuss und wenn du da reingehst bei den meisten Bundesländern ist es kostenlos.

00:09:57: Gibt's verschiedene zum Beispiel jetzt in Bayern?

00:10:00: Ist das in Bayern-Atlas drin?

00:10:02: Da gehst du rauf, Bundrichtwirt gibt sie Adresse ein und dann hast Du dort einen Wert stehen!

00:10:09: Und Du siehst dass es nicht nur dieses Grundstück ist für das Du Dich interessierst sondern ein ganzes Gebiet.

00:10:15: Das heißt aber auch im Klartext, das ist der Durchschnittswert von diesen Grundstücken innerhalb dieses Gebietes.

00:10:25: Deswegen ist der Verkehrswert nicht identisch mit dem Bodenwert.

00:10:32: Das ist wichtig zu wissen, es kann höher sein oder er kann niedriger sein.

00:10:37: Ist das direkt an einer gefahrenen Straße?

00:10:40: Dann ist der Verkehrswert niedrig.

00:10:43: ist es jetzt so, dass das einfach super schön gelegen ist und absolut viereckig und ganz toll.

00:10:49: Dann ist er unter Umständen höher.

00:10:51: der Bodenricht-Wert Es ist ein sehr großes Grundstück sagen wir mal tausend Quadratmeter.

00:10:59: dann bezahlst du auch nicht für jeden Quadratmetern den vollen Bodenricht Wert.

00:11:03: Ist es ein kleines Grundstuck?

00:11:05: Und Du hast viel Gebäude draufstehen Du hast ein Grundstück mit vierhundert Quadratmeter und du hast aber da mehr Familienhaus drauf stehen, mit ebenfalls vierhundert Quadratmetern Wohnfläche.

00:11:21: Dann ist es viel wertvoller und erhöht den Bodenrichtwert und den Verkehrswert als wie jetzt normales Grundstuck oder eben ein übergroßes Grundstrück.

00:11:32: also das ist ganz wichtig!

00:11:34: Das musst du wissen.

00:11:36: Ist immer nach oben und unten gibt es eben da Abschläge.

00:11:40: Es gibt auch die Teilerschlossenen Grundstücke, das ist vielleicht zum Beispiel eine Straße da und die Beleuchtung ist schon da.

00:11:48: also es gibt genauso.

00:11:50: aber beispielsweise die Telekommunikation liegt dann nicht dort.

00:11:56: Dann gibt's natürlich auch einen Abschlag.

00:12:00: der Bodenrichtwert bezieht sich immer und ausschließlich auf das voll erschlossene Grundstück.

00:12:09: Wichtig ist auch wirklich für dich, dass du darauf achtest.

00:12:13: was können alles für Überraschungen bei dem Grundstück auftreten.

00:12:19: Da ist es allerwichtigste das du dir die Bodenbeschaffenheit bescheinigen lässt.

00:12:25: also entweder du schaust im Baulassenverzeichnis und fragst nach bei dir am Landratsamt In altlasten Katastra, so heißt es.

00:12:37: War hier schon mal irgendwas?

00:12:38: War hier mal eine chemische Fabrik?

00:12:40: War her mal ne Müllhalde bla bla bla was weiß ich.

00:12:44: Es gibt immer so Hinweise drauf wenn's ne Straße ist die Ziegelei-Straße heißt dann kannst du davon ausgehen dass das unter Umständen belastetes Grundstück ist Belasteter Boden ist.

00:12:57: Aber auch jetzt zum Beispiel du verliebt sich ein Grundstuck das an der Römerstraße liegt.

00:13:03: Ah, dann kommt halt das Landratsamt und mit den Archäologen und dann Graben die.

00:13:08: da kann unter Umständen auch unangenehm sein wenn sie was finden.

00:13:13: Und dann verzögert sich das Ganze.

00:13:14: bauen um ein paar Jahre.

00:13:16: also da auch da bitte ein bisschen aufpassen wie es da ist mit dem Boden.

00:13:23: wichtig ist Du hast ein Grundstück und das ist super toll, wunderbar.

00:13:28: Und es ist eigentlich Wald.

00:13:30: Da stehen riesige Bäume drauf.

00:13:33: Und da ist jetzt auch die Frage, gibt es denn hier eine Baumschutzverordnung?

00:13:38: Darfst du die Bäume überhaupt fällen gerade wenn sie jetzt alte Laubbäume sind?

00:13:43: Eine alte Linde.

00:13:45: Oft ist es so dass es dann als Vorgabe gibt diese muss erhalten werden.

00:13:50: also das ist jetzt zum Beispiel nicht der Fall bei Fichten oder anderen Nadelbäumen.

00:13:54: Das ist in der Regel unproblematisch.

00:13:57: Aber wenn es eben wertvoller Baumbestand ist, dann muss dieser erhalten werden.

00:14:01: Manchmal gibt's auch die Möglichkeit.

00:14:03: das heißt okay man kann eine Ersatzpflanzung machen.

00:14:07: aber du kannst dir vorstellen wenn du so einen wunderschönen alte Buche hast bis deine Ersachspflanzungen soweit sind wie deine Buche jetzt mein Gott da vergehen.

00:14:17: dreißig vierzig Jahre ja also auch ganz wichtig Je mehr du dich mit dem Grundstück beschäftigst, auch mit den Grenzen.

00:14:27: Mit den Abstandsflächen.

00:14:29: Du musst dich erkundigen wenn es Nachbar-Bebauungen gibt.

00:14:33: Früher haben wir das manchmal so gemacht.

00:14:34: Die Nachbarn die haben dann ran gebaut ans Grundstreck.

00:14:38: Du hast ja normalerweise diese Mindestabstands Flächen und dann hat der vormalige Eigentümer zum Beispiel eine sogenannte Abstandsplächenübernahme übernommen.

00:14:49: Das heißt nichts anderes.

00:14:51: Der andere baut also sagen wir das drei Meter Mindestabstand, dein Nachbar baut aber bis ein Meter ran.

00:14:57: der jetzige Eigentümer oder der Vater des Eigentümers oder wer immer hat gesagt okay gut es erlaub ich dir und ich stehe dafür gerade dass diese zwei fehlenden Metern bei mir beim meiner Abstandsbleche dann hinzukommen.

00:15:17: Das wurde früher öfter gemacht, weil es große Grundstücke waren.

00:15:20: Mittlerweile ist man dazu übergegangen dass man die Grundstücke aufteilt, weil ich meine das teuerste beim bauen ist immer noch das Grundstück zumindest bei uns in Bayern und den meisten Gegenden.

00:15:30: Und Es reichen auch Fünfhundert Quadratmeter für ein Einfamilienhaus als muss man ganz ehrlich sagen es reichen auf vierhundert quadratmeter Wenn natürlich jetzt auf diesen vierhunder Quadratmetern schon mal fünf Meter Fläche verloren gehen, weil du eine Abstandsflächenübernahme hast.

00:15:47: Dann ist das bitter!

00:15:48: Da musst du schauen ob da überhaupt noch ein Scheiß Haus draufkriegst oder so ein kleines dünnes Würstchen.

00:15:54: Also wichtig auch da wieder Baulassenverzeichnis.

00:15:58: Ansonsten steht nicht immer im Grundbuch Da muss man sich erkundigen beim Landratsamt und vielleicht auch bei der Baubehörde.

00:16:10: Ich meine, du siehst es ja!

00:16:12: Du gehst hin und siehst ist jetzt der Nachbar nah am Zaun oder nicht?

00:16:16: Und dann hast du was wo du einfach mal nachfragen kannst.

00:16:20: Also ganz wichtig.

00:16:23: die Belastung vom Boden haben wir gesagt.

00:16:25: Die chemische Belastungen das kann richtig teuer werden also richtig richtig richtig teurer.

00:16:32: Wichtig ist auch, wenn es eine Hinterlieger-Bebauung ist dass das ganz klar geklärt und im Grundbuch abgesichert ist.

00:16:43: Du lässt dich auf nichts anderes ein vorher kaufst du nicht.

00:16:47: Punkt!

00:16:50: Wichtig ist auch, wenn du dir ein Grundstück raussuchst und du bist jetzt zum Beispiel in einem Gebiet wo es einen historischen Ortskern hat.

00:17:00: Sambelschutz oder gewisse Bauvorschriften.

00:17:04: Es gibt die sogenannte ESEC das Entwicklungskonzept von Kommunen, die haben bestimmte Vorgaben.

00:17:12: Du darfst dann nur solche Fenster leden haben und nur so eine Dachneigung und welche Dachziegel usw.. Also diese Entwicklung von den Ortskernen, dieser Innenstadtentwicklung muss man eben auch beachten wenn das rechtskräftig ist.

00:17:29: Wenn du ein Grundstück kaufen möchtest wird dir der Gang zum Bauamt nicht erspar bleiben und je besser du vorbereitet bist desto besser ist es.

00:17:39: Du kannst alles brauchen aber keine unangenehmen Überraschungen.

00:17:44: Wichtig ist auch, schau nach.

00:17:46: Ist es in der HAKU ein hundert?

00:17:47: Also beim Hochwasser zum Beispiel... ...ist da irgendwas.

00:17:52: Musst du da was achten!

00:17:54: Du gibts irgendwann.

00:17:55: Ist das zu nah am

00:17:56: Wald?!

00:17:58: Also du musst wirklich dich ganz genau erkundigen und dann kannst du anfangen.

00:18:06: Dann hast du dir einen Architekten, der macht die Bauzeichnungen,... ...der macht die Statische Berechnung, Brandschutznachweise.... macht ihr jetzt Besserung, Energieeffizienz und so weiter.

00:18:15: Dann gibst du deinen Bauantrag ab!

00:18:19: Und wenn alles gut geht kannst du nach drei Monaten anfangen.

00:18:24: in diesem Sinne viel Spaß und noch eine schöne Zeit bis zum nächsten Mal.

00:18:29: Ciao.