185. In welchem Immobilienteam spielst du?

00:00:03: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge vom Podcast, da ich schön, dass du dabei bist.

00:00:07: Und danke, dass Du gerade zubest.

00:00:09: Wir sind immer noch bei den Immobilien-Teams heute Team Cashflow gegen Team Eigenkapital Rendite und Team Tilgung gegen Team Vollfinanzierung.

00:00:18: fangen wir doch an mit Cashflow versus Eigenkapitel Rendite.

00:00:25: Ganz klar was haben wir?

00:00:26: beim Cashflow ist natürlich der Fokus darauf wie es denn die monatliche Summe, die er wirtschaftet wird.

00:00:34: Das ist ein Betrag der in Euro ist ein absoluter Betrag.

00:00:37: daran siehst du sofort trägt sich die Immobilie oder nicht?

00:00:40: Eigenkapital?

00:00:41: Rendite ist ein bisschen komplexer.

00:00:43: das ist die Effizienz von deinem Eigenkapitel das Geld dass du da eingesetzt hast.

00:00:48: es ist immer ein Prozentwert und fiktiver Wert und es zeigt dir wie rentabel ist denn der Einsatz bei meinen Eigenkapitalen.

00:00:57: Nehmen wir mal ein konkretes Beispiel.

00:00:59: Du kaufst dir eine Wohnung für hunderttausend Euro, hast zehntausend Euro Eigenkapital.

00:01:04: sprich du finanzierst neunzig tausend euro.

00:01:09: und dann nehmen wir noch einmal an dass wir einen Netto-Mitrendite von netto heißt.

00:01:14: jetzt Vereinfacht auch also den jährlichen Mietüberschuss abzüglich der nicht umlegbaren Hauserwaltungskosten.

00:01:22: Wir lassen die Steuern und alles mal außer Acht, dass wir da sagen wir von fünf Prozent sprechen damit es leicht errechenbar ist.

00:01:29: Wir haben also dann fünf tausend Euro Nettomitrendite im Jahr.

00:01:34: Sagen wir die Bank verlangt für diese neunzigtausend euro Kredit ein Zinssatz von drei Prozent Objektrendite liegt über den Zinssatz von drei Prozent, also wir haben fünftausend Euro-Mieternahmen an die Bankzinsen.

00:01:51: Drei Prozent von neunzigtausends sind zwei tausend siebenhundert.

00:01:58: Das heißt, wir haben einen Gewinn vor der Tilgung von zwei Tausend dreihundert Euro.

00:02:06: und jetzt gibt es eine ganz einfache Rechnung du hast Eigentlich nur fünf Prozent Rendite, also weiß ich ja.

00:02:16: Hunderttausend Kostets, fünf Prozent Miedeinnahmen und die Eigenkapitalrendite, die rechnest du anders aus?

00:02:24: Da musst Du rechnen Deinen Gewinnfortilgung, also diese zwei Tausend Dreihundert Euro geteilt durch Zehntausend Euro mal hundert, dann hast du den Prozentsatz.

00:02:36: Also das geht an dem Verleicht.

00:02:38: Also der Torausen dreihundert, da sind es dreiundzwanzig Prozent.

00:02:43: Das heißt so hast eine Top Eigenkapital Rendite von Dreiundzwanzig Prozent Üblich sollten oder üblich sind.

00:02:54: zwischen zehn waren wir dreißig Prozent.

00:02:56: Sagen wir mal ab zwanzig prozent ist es fantastisch zehn prozent Eigenkapitale Rendite.

00:03:00: also sorry das muss schon sein.

00:03:04: Es gibt auch einen negativen Hebel-Effekt, und zwar wenn dann die Zinsen sich sehr verteuern.

00:03:12: Wenn die Zinzen über den Mieteinnahmen sind, sagen wir mal, die Zincen sind bei sechs Prozent, dann haben wir Bankzinsen, die um einiges höher sind, die sind dann bei fünftausend vierhundert Euro, haben also einen Verlust.

00:03:30: Wir haben einen definitiven Verlust, wir haben fünftausend Euro Einnahmen, fünftaussend vierhundert Ausgaben.

00:03:35: Wir haben eine Verlusteverteilung von Vierhundert Euro.

00:03:39: und da machen wir die gleiche Rechnung wieder.

00:03:41: man nimmt eben diese Eigenkapital Rendite, die ja negativ ist also minus vierhundert geht halt durch zehn tausend mal hundert habe ich minus vier Prozent.

00:03:53: Also wie siehst es kann auch negativ sein.

00:03:55: Bei dem Ganzen ist es sehr vereinfacht ausgedrückt.

00:03:59: Wirklich, das ist sehr vereinbar ausgedruckt weil du darfst die steuern und alles nicht vergessen.

00:04:06: also Du hast eine normale Cashflow mit fünf tausend Euro Gewinn versus einer Eigenkapital Rendite von dreiundzwanzig Prozent.

00:04:16: Das ist so der große Unterschied.

00:04:21: Also der eine rechnet so, der andere rechnet anders.

00:04:24: Die Bank, sag ich da ehrlich, die rechnet mit dem Cashflow.

00:04:27: Die sagt das ist ja nett was du alles vorrechnest.

00:04:29: aber ich sehe nur du hast hier ganz viele Schulden.

00:04:33: und wenn du sagen wir mal drei vier Immobilien hast bei den fünften dann fragen sie schon sehr genau nach Da muss es schon wirklich...die müssen einfach cashpower positiv sein.

00:04:46: Kennt eigentlich keine Bank, die jetzt auf diese Eigenkapitalrentite geht.

00:04:52: Wie du und dich entscheidest?

00:04:54: Das ist Geschmackssache!

00:04:57: Wichtig ist bei dem Ganzen... Du darfst die Wertsteigerung nicht unterschätzen.

00:05:02: Also es muss eine Immobilie sein, die auch eine gewisse Wertsteigung hat.

00:05:07: Idealerweise ist es eine Mischung aus allen.

00:05:11: Ja, du hast eine gute Eigenkapitalrentite.

00:05:13: Das heißt du zahlst es natürlich nicht mit deinen vollen Geld.

00:05:17: Du hast eine Gute Wertsteigerung weil die Lage gut ist.

00:05:21: Die Aussichten sind gut für die nächsten Jahre.

00:05:24: Du kannst teuerlich die Zinsen absetzen.

00:05:26: So hast einen hohen Steuersatz und kannst damit spielen Und hast noch einen Cashflow.

00:05:32: Es wird immer das Pendel in die eine oder andere Richtung ausschlagen.

00:05:37: Das ist ja ganz klar und manchmal ist es auch vielleicht sinnvoll, dass man sagt okay also als Beispiel diese Wahnsinns niedrig Zinszeiten waren da haben wir in der Gesellschaft wo wir ja relativ wenig Steuern zahlt auf Gewinn hatten wir dann einfach das so gemacht und sagten ok wenn wir das Geld anlegen wir kriegen nichts dafür.

00:06:02: Dann haben wir uns eine kleine Wohnung gekauft voll aus Eigenkapital.

00:06:08: diese Mieteinnahmen, die waren dann praktisch... Ja da hat das Geld einfach aufgeräumt.

00:06:15: Vorübergehend wurde dann wieder verkauft.

00:06:18: aber man kann vielleicht ein bisschen damit spielen wenn man jetzt sagt man kauft ja vielleicht mal eine kleine Immobilie für einen kurzen Zeitrahmen direkt wenn man genau weiß warum.

00:06:32: also wichtig ist tatsächlich wie immer dass warum generell Rentiert sie es nicht, dass du eine Immobilie, die du vermietest komplett mit eigenem Geld bezahlst.

00:06:45: Also das wäre tatsächlich... ich will sagen dumm aber es geht in die Richtung ja?

00:06:51: Es wär unklug!

00:06:52: Unklug, das ist das richtige Wort.

00:06:54: Ja Deshalb Eigentapital aufheben fürs Eigenheim Das ist die smartere Idee Die smartere Weg.

00:07:06: Dann haben wir eben dann dieses Team Tilgung gegen Team Vollfinanzierung.

00:07:10: Das geht schon so ein bisschen in die Richtung, da hängt es erstens mal ganz stark davon ab wie halte ich die Immobilien?

00:07:18: Habe ich die privat?

00:07:20: Wie hoch ist mein Steuersatz?

00:07:22: oder habe ich die in einer Gesellschaft, den eine Vermögensverwaltenden GmbH, in einer Stiftung, Genossenschaft AG, whatever... Da zahlst du ja kaum Zinsen!

00:07:33: kaum Steuern auf deine Einnahmen, ja?

00:07:35: Da bist du bei fünfzehn Prozent.

00:07:37: Also wenn Du privaten Immobilien hast und Du bist beim Spitzen zur Steuersatz, Du bist bei zweiundvierzig Prozent dann ist es auf jeden Fall ratsam dass man so wenig wie möglich Eigenkapital einsetzt weil Du kannst einfach mehr Zinsen absetzen.

00:08:02: Das ganze stößt dann, ich habe so gesagt an der Gläsernendecke.

00:08:05: Bei manchen sind es bei drei Immobilien, bei manchen ab der vierten Immobilie das die Bank danach fragt und sagt ja also sehr nett sie haben viele Immobilier aber sie haben auch verdammt viele Schulden.

00:08:16: Es gibt meistens einen Weg, man muss halt auch mit den verschiedenen Banken sprechen und Ich finde es hat sich schon bewährt dass man Mit einer Bank zusammenarbeitet.

00:08:31: Du hast dann einfach den kurzen Dienstbecher, die kennen dich.

00:08:34: Die kennen deine Einnahmen, die wissen wie das über die Jahre so gelaufen ist.

00:08:39: Also meine Erfahrung ist tatsächlich und ich habe schon einiges ausprobiert Das muss ich ganz ehrlich sagen Ich tue es immer wieder gegen checken.

00:08:45: So ist es nicht.

00:08:46: Ja.

00:08:47: also wenn ich jetzt einen Finanzierungsangebot bekomme Dann lasse ich das schon auch mal bei anderen Banken.

00:08:53: mir Mal so ja Frage danach Wie ist denn da ausschaut mit den Konditionen?

00:09:00: gegebenenfalls sage ich das dann auch, wenn es jetzt ein großer Unterschied ist.

00:09:04: Aber meine Erfahrung ist wirklich dass sich das rentiert denn ich habe innerhalb von wenigen Minuten eine Finanzierungsbestätigung Wenn ich die dringend brauche.

00:09:14: Das Ganze geht ohne großes Bimborium.

00:09:17: Ich kann innerhalb kürzester Zeit kaufen weil sie haben alles von mir und deswegen halte ich eine Hausbank, die einen tatsächlichen Ansprechpartner hat.

00:09:31: Für besser als die verschiedenen Internetbanken.

00:09:34: und wenn ich tatsächlich überhaupt nicht mag, ist die Kommerzbank.

00:09:37: Das wisst ihr da immer wieder gibt es da Ärgeridee.

00:09:40: also ja ist nicht mein Fall.

00:09:45: aber bitte jeder muss seine eigenen Erfahrungen machen.

00:09:48: meine Erfahrungen sind da jetzt eher negativer Art.

00:09:53: Nicht von mir persönlich muss ich es allerdings auch dazu einschränken sagen, aber was ich halt einfach so bei Kunden mitbekomme.

00:10:01: Ich weiß nicht, was die wir auflagen haben, aber manche Sachen gibt's gar nicht, ja?

00:10:06: Die kann ich nicht liefern und weiß die schlicht untergreifen!

00:10:09: Aber gut... Ja, in den Gesellschaften ist es eben auch nett wenn man dann ein paar Immobilien hat die schon getilgt sind.

00:10:18: Die einfach einen Gewinn abwerfen.

00:10:21: Dadurch hat die Gesellschaft natürlich auch einen höheren Wert.

00:10:25: und vor allen Dingen du kannst auch diese Immobilie und da ist jetzt egal ob sie privat gehalten wird oder in der Gesellschaft verkaufen.

00:10:34: Und das Geld dass du dafür bekommst nimmst du wieder her um dir vielleicht eine größere Immobilie zu kaufen, ein Mehrfamilienhaus dann oder du kaufst ja halt noch mehrere kleine.

00:10:45: Also das sind so Sachen die ich schon gut finde und deswegen würde ich das nicht so kategorisch ablehnen und sagen hey nee es geht nur Vollfinanzierung!

00:10:54: Ich bin auch ein Freund davon tatsächlich dass man die Nebenkosten... dass man das Geld für die Lebenskosten haben soll als Eigenkapital.

00:11:03: Und klar, man macht vielleicht auch meine Vollfinanzierung.

00:11:07: Aber generell finde ich jetzt ja also das Geld selbst verschraben oder?

00:11:12: Ist nicht schlecht.

00:11:14: und wenn man privat in der Situation ist dass man eine abbezahlte Immobilie hat und viele Steuern bezahlt dann muss ich ehrlich sagen da musst du dir was überlegen Denn das wäre echt schade!

00:11:27: Du musst die Mitteinnahmen voll versteuern mit deinem persönlichen Steuersatz.

00:11:33: Klar, du kannst jetzt ein bisschen was abziehen.

00:11:37: Du hast keine Ahnung.

00:11:38: Reparaturen vielleicht hast du mal Sanierungen da musst du gucken aber eigentlich ist es relativ sinnfrei.

00:11:45: also in dem Fall würde ich entweder eine Gesellschaft gründen oder Ich würde die Immobilie verkaufen und würde eben dann das Geld anderweitig investieren.

00:11:54: Wenn du jetzt wenig Steuern bezahlst oder gar keine, weil du beschlossen hast so willst du wieder studieren.

00:12:01: Dann ist es natürlich ein ganz willkommenes Zubrot wenn du jedes Monat Mieteinnahmen hast.

00:12:07: Wenn du in Rente bist auch da ist das natürlich nett wenn man noch je nachdem wie hoch die Rente ist dann zusätzliche Mieteinnahmen hat.

00:12:17: wobei ich die Erfahrung gemacht habe gerade bei den Älteren die haben irgendwann einfach keinen Bock mehr auf Vermietung Die sagen hey, nee ich verkaufe die lieber und die gehen dann eher in so Richtung Pflegeimmobilien muss sie überhaupt nichts mehr kümmern müssen Und nur halt wirklich das Geld bekommen oder die Verkaufens- und legen es dann anderweitig an weil die einfach nicht mehr diesen Aufwand haben wollen und es ist schon ein gewisser Aufwand.

00:12:46: Selbst wenn du das ganze dann weg gibst, vielleicht hast du mal Ärger mit einem Mieter oder was?

00:12:53: Also meine Erfahrung ist dass viele ältere dann ihre Immobilien verkaufen und es auch gut so!

00:12:58: Ich mein wofür habe ich sie

00:13:00: denn?!

00:13:01: Ich hab' sie damit ich mir im Alter etwas leisten kann Oder ich verschenke sie an die Kinder oder ich verkauf's ja in den Kindern.

00:13:07: whatever.

00:13:09: Tatsache is', Man ab einem gewissen Alter, noch einen gewissen Horizont hat keine Ahnung.

00:13:14: Fünfzehn gute Sommer hat meine Freundin kürzlich gesagt.

00:13:19: Dann kann man sich überlegen was mache ich damit?

00:13:22: und dann verkaufe ich das Und legt es eben anderweitig an.

00:13:27: Also in dem Sinne finde Ich Es gibt nicht die klassische Lösung.

00:13:34: Es ist immer individuell von jedem einzelnen abhängig Privat oder Gesellschaft.

00:13:40: Ich verdiene viel, verdiene wenig.

00:13:43: Wo stehe ich im Leben?

00:13:45: Möchte auch vielleicht die Immobilie weitergeben.

00:13:47: Auch das ist eine Möglichkeit.

00:13:49: ja wenn ich jetzt Kinder habe oder irgendjemand anderen Es gibt nicht Das Team da sieht dass es zumindest meine Meinung Wenn du anderer meinung bist ich höre sie mir gerne an.

00:14:03: also ich muss dazu sagen vermögens aufbau Da bin ich auch schon eher in team Vollfinanzierung mit Eigenkapital für die Nebenkosten.

00:14:16: In diesem Sinne, ich freue mich auf euch in vierzehn Tagen!

00:14:20: Macht's gut, ciao!